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2026년 8월 정부의 부동산 세제개편안 발표 이후 서울 주택시장의 지형이 크게 흔들리고 있다. 종합부동산세 과세표준 6억 원 초과(시세 약 32억 원 이상) 초고가 주택에 대한 핀셋 과세가 본격화되면서, 강남권 초고가 단지 대신 세 부담이 적은 공시가격 14억 원(시세 약 20억 원) 이하 및 20억~30억 원대 한강벨트 준상급지로 매수세가 옮겨가는 ‘절세형 똘똘한 한 채’ 풍선효과가 가시화되는 양상이다.
종부세 공제 14억 상향, 시세 20억 이하 아파트 세 부담 감소의 배경
기획재정부가 발표한 ‘2026년 세제개편안’에 따르면 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제액이 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 상향 조정된다. 이에 따라 시세 기준 약 20억 원 이하 실거주 아파트는 종부세 과세 대상에서 제외되거나 세 부담이 감소하게 된다.
반면 과세표준 6억~12억 원(시세 약 32억~45억 원) 구간은 세율이 1.3%로 오르는 등 32억 원 초과 구간부터는 과세가 대폭 강화된다. 사실상 시세 20억 원 이하 주택은 공제 한도 상향 효과로 세제 개편의 반사이익을 누리게 되며, 시세 20억~30억 원 대 중상급지 단지 역시 세 부담 증가 폭이 미미하여 실수요자와 절세 갈아타기 매수세의 핵심 표적이 되고 있다.
반포자이 27%·한남더힐 44% 폭등, 시세 32억 초과 초고가 단지 세금 시뮬레이션
반면 시세 32억 원을 초과하는 강남권 및 용산 초고가 아파트 단지들은 보유세 부담이 눈덩이처럼 불어난다. 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원 분석에 따르면, 서초구 반포동 ‘반포자이’ 전용 84㎡는 내년 보유세가 2,257만 원으로 올해(약 1,810만 원) 대비 27% 급증한다. 강남구 대치동 ‘래미안대치팰리스’ 전용 84㎡도 1,500만 원에서 1,855만 원으로 25% 늘어난다.
용산구 한남동 ‘한남더힐’ 전용 235.31㎡의 경우 올해 7,633만 원이던 보유세가 내년 1억 850만 원으로 44% 폭등하며, 2028년에는 1억 4,870만 원까지 치솟을 것으로 추산되었다. 반면 시세 20억 원 안팎인 마포구 ‘마포래미안푸르지오’ 전용 84㎡는 보유세가 416만 원에서 411만 원으로 소폭 감소하고, 영등포구 당산동 ‘래미안4차’와 강동구 고덕동 ‘래미안힐스테이트고덕’ 전용 84㎡는 종부세 대상에서 빠지면서 보유세가 11~12% 줄어든다.
마용성 한강벨트로 쏠리는 매수세, ‘절세형 똘똘한 한 채’ 풍선효과 전망
초고가 주택의 징벌적 과세를 피하려는 자금이 세 부담이 적고 환금성이 뛰어난 마포·용산·성동(마용성) 등 한강변 준상급지로 집중되고 있다. 현장 공인중개업소에 따르면 마포래미안푸르지오 등 20억 원대 중후반 단지를 중심으로 급매물 문의와 함께 향후 30억 원선까지 매매가가 상승할 것이라는 기대감이 형성 중이다.
2026년 상반기 서울 아파트 매매 거래 4만 2,186건 중 81.6%(3만 4,440건)가 전용 85㎡ 이하 초·중소형에 집중된 점도 이러한 실거주 및 절세 효율성 중심의 시장 재편을 방증한다. 권대중 한성대 경제·부동산학과 석좌교수는 초고가 주택의 세 부담을 감당하기 힘든 일부 수요가 이동하면서 ‘절세형 똘똘한 한 채’ 선호 현상이 뚜렷해질 것이라 분석하면서도, 이는 입지 선호라는 구조적 요인과 결합하여 중상급지 가격을 지지하는 요소로 작용할 것이라고 전망했다.
| 단지명 (지역) | 전용 면적 | 2026년 보유세 (추정) | 2027년 예상 보유세 | 세 부담 변동률 |
|---|---|---|---|---|
| 한남더힐 (용산 한남) | 235.31㎡ | 7,633만 원 | 1억 850만 원 | 약 44.1% 폭등 (2028년 1.48억) |
| 반포자이 (서초 반포) | 전용 84㎡ | 1,810만 원 | 2,257만 원 | 약 27.0% 증가 |
| 래미안대치팰리스 (강남 대치) | 전용 84㎡ | 1,500만 원 | 1,855만 원 | 약 25.0% 증가 |
| 마포래미안푸르지오 (마포 아현) | 전용 84㎡ | 416만 원 | 411만 원 | 소폭 감소 (종부세 절감) |
| 고덕래미안힐스테이트 (강동 고덕) | 전용 84㎡ | 보유세 과세 대상 | 종부세 과세 제외 | 약 11~12% 감소 |
핵심 요약
- 2026 세제개편으로 1주택 종부세 기본공제가 14억 원(시세 약 20억)으로 상향되어 시세 20억 이하 아파트는 종부세 부담이 줄어든다.
- 반면 시세 32억 초과 초고가 단지는 보유세가 25~44% 폭등하여 한남더힐 보유세가 내년 1억 원을 넘어선다.
- 초고가 세금 부담을 피하려는 수요가 마포·용산·성동(마용성) 20억~30억 대 아파트로 이동하는 풍선효과가 발생하고 있다.
- 입지 경쟁력과 절세 혜택이 결합된 ‘절세형 똘똘한 한 채’ 중심으로 서울 중상급지 매수세 쏠림이 강화될 전망이다.
자주하는질문(FAQ)
Q1. 2026 세제개편으로 1주택자 종부세 비과세 기준은 어떻게 바뀌나요?
A1. 종부세 기본공제액이 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 상향되어, 시세 기준 약 20억 원 이하 아파트는 종부세를 내지 않게 됩니다.
Q2. 초고가 아파트 단지들의 보유세는 얼마나 인상되나요?
A2. 반포자이 84㎡는 내년 보유세가 27%(2,257만 원), 한남더힐 235㎡는 내년 44%(1억 850만 원) 폭등할 것으로 추산됩니다.
Q3. 마포래미안푸르지오 같은 20억 대 아파트의 세금 영향은 어떤가요?
A3. 공시가 14억 이하 구간에 해당하여 종부세 공제 확대 혜택을 받아 보유세가 유지되거나 소폭 감소합니다.
Q4. ‘절세형 똘똘한 한 채’ 현상이 나타나는 주요 지역은 어디인가요?
A4. 상대적으로 세 부담이 적으면서 주거 선호도가 높은 마포·용산·성동(마용성), 영등포, 강동 등 한강변 준상급지 단지들입니다.
Q5. 서울 아파트 매매 시장에서 초·중소형 거래 비중은 어느 정도인가요?
A5. 2026년 상반기 기준 서울 아파트 매매 거래의 81.6%가 전용 85㎡ 이하 초·중소형 주택에 집중되었습니다.
