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2026년 8월 정부가 부동산 과세의 무게중심을 ‘주택 수’에서 ‘실거주 여부’로 전면 재편하면서, 수도권 임대차 시장에 심각한 전세 대란의 경고등이 켜지고 있다. 집주인이 실거주해야 보유세와 양도소득세 감면 혜택을 받도록 제도가 바뀌면서, 기존 세입자를 내보내고 본인이 입주하는 사례가 잇따르고 있기 때문이다. 문재인 정부 당시 다주택자 세제 강화 후 전세수급지수가 폭등했던 전례가 재현될 수 있다는 우려가 깊어지고 있다.
과거 전세수급지수 108.9의 기억, 실거주 중심 세제 개편의 직격탄
비거주 및 임대 주택에 대한 과세를 강화했던 과거 정책 변화 직후 임대차 시장이 극심한 수급 불균형을 겪었던 사례가 존재한다. 과거 2018년 9·13 대책부터 2020년 7·10 대책 당시 등록임대 혜택을 축소하고 다주택자 종부세 최고세율을 6%까지 올리자, 전국 전세수급지수는 2019년 84.5에서 2021년 108.9로 급등하며 심각한 전세 매물 기근을 보였다.
이번 2026년 세제 개편은 주택 수가 아닌 ‘거주 여부’를 과세의 핵심 기준으로 삼아 임대차 시장에 훨씬 더 직접적인 파격을 주고 있다. 임대를 이어가는 것보다 집주인이 직접 입주하는 것이 세 부담을 낮추는 가장 확실한 수단이 되면서, 시장의 전월세 물량이 급격히 자취를 감추고 임대료가 상승하는 악순환이 우려된다.
서울 아파트 중위가 12.7억과 대출 벽, 2027~2028년 공급 절벽의 경고
집주인의 실거주 전환으로 쫓겨난 세입자들이 자가 매수자로 전환하거나 상급지로 이동하기는 현실적으로 불가능에 가깝다. 서울 아파트 중위 매매가격은 12억 7,600만 원으로 주택담보대출 한도 상한인 6억 원의 두 배를 훨씬 웃돈다. 토지거래허가제와 강한 대출 규제로 인해 무주택자의 내 집 마련 사다리가 차단된 상태다.
더 큰 문제는 세제 개편 효과가 본격화되는 2027~2028년에 수도권 신규 아파트 ‘공급 절벽’이 동시에 닥친다는 점이다. 서울 아파트 착공 물량은 2021년 3만 5,000가구에서 2025년 2만 7,000가구로 감소했다. 착공 감소가 2~3년 뒤 입주 물량 축소로 이어지는 만큼, 임대 매물 잠김 현상과 신규 입주 가뭄이 겹치는 2027년에 전세난이 극에 달할 것으로 전망된다.
세입자 갱신 인정과 실거주 기준 통합, 전문가가 제안한 3가지 해결책
건국대학교 부동산학과 전재식 교수는 매매 시장 안정을 위한 세제 개편 비용이 무주택 세입자에게 전가되는 부작용을 막기 위해 3가지 보완책을 제언했다. 첫째, 세입자가 계약갱신청구권을 행사하여 집주인의 실입주가 늦어진 기간을 집주인의 거주 기간으로 인정해 주는 제도적 유예 장치가 시급하다. 이를 통해 세입자의 퇴거 압력을 완화할 수 있다.
둘째, 대출(6개월 내 전입), 토지거래허가제(4개월 내 입주), 세제(주민등록 전입일)로 제각각 흩어져 있는 실거주 인정 기준과 시계를 하나로 통일해야 한다. 셋째, 개인 임대주택 감소를 보완하기 위해 기업형 장기임대를 확대하고, 실제 임대 기간과 임대료 인상률을 준수한 사업자에게 보유 단계의 세제 인센티브를 제공해 민간 임대 공급 기반을 유지해야 한다.
| 구분 | 현재 임대차 시장 위험 요인 | 전문가 제안 정책 보완책 |
|---|---|---|
| 수급 및 가격 지수 | 수도권 전세수급지수 110, 서울 122 초과 | 기업형 장기임대 확대 및 보유세 인센티브 제공 |
| 세입자 주거 불안 | 집주인 실거주 전환 시 갱신 거절 및 퇴거 | 세입자 갱신 기간을 집주인 거주 기간으로 인정 |
| 규제 모순 | 대출·토허제·세제 간 실거주 기준 상충 | 실거주 요구 제도의 인정 기준 및 시계 일원화 |
| 입주 물량 전망 | 2027~2028년 수도권 착공 감축발 입주 절벽 | 공공 및 민간 임대주택 신규 공급 기반 사전 확보 |
핵심 요약
- 2026년 실거주 중심 세제 개편으로 집주인들이 직접 입주를 선택하면서 전월세 매물 잠김이 심화되고 있다.
- 서울 아파트 중위가(12.7억) 대비 주담대 한도(6억) 제한으로 세입자의 자가 전환이 차단된 상태다.
- 착공 감소에 따른 2027~2028년 입주 절벽과 세제 개편 여파가 겹치며 전세 대란 우려가 고조된다.
- 세입자 갱신 기간의 집주인 거주 인정, 실거주 기준 통합, 기업형 장기임대 인센티브 조치가 시급하다.
자주하는질문(FAQ)
Q1. 이번 실거주 중심 세제 개편이 전세 시장에 미치는 가장 큰 영향은 무엇인가요?
A1. 집주인들이 종합부동산세 및 양도소득세 감면을 받기 위해 기존 세입자를 내보내고 직접 입주를 선택하면서, 전월세 시장의 매물이 급감하고 임대료가 치솟게 됩니다.
Q2. 2027~2028년에 전세난이 더 심해질 것으로 전망하는 이유는 무엇인가요?
A2. 세제 개편에 따른 실거주 전환 효과가 본격화되는 시점에, 2021~2025년 수도권 아파트 착공 감소로 인한 ‘신규 입주 절벽’이 동시에 겹치기 때문입니다.
Q3. 집주인이 실거주하겠다고 할 때 세입자가 계약갱신청구권을 쓸 수 있나요?
A3. 현행 주택임대차보호법상 집주인이 실거주 목적으로 입주하는 경우 세입자의 계약갱신청구권 요구를 정당하게 거절할 수 있습니다.
Q4. 세입자 퇴거 불안을 막기 위해 제시된 정책 보완책은 무엇인가요?
A4. 세입자가 갱신청구권을 행사하여 집주인의 입주가 늦어진 기간을 집주인의 실거주 기간으로 인정해 주어, 집주인이 세입자를 조기 퇴거시키지 않도록 유도하는 방안이 제언되었습니다.
Q5. 현재 서울 아파트 수급 지수 및 자가 전환 여건은 어떤가요?
A5. 서울 전세수급지수는 122 안팎으로 매물 부족이 심각하며, 서울 아파트 중위가(12.7억 원) 대비 대출 한도가 6억 원으로 제한되어 세입자의 자가 전환이 매우 어렵습니다.
