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정부의 실거주 의무 강화와 비거주 1주택자에 대한 대출·세제 규제가 본격화되면서 전세시장에 거대한 연쇄 파장이 일어나고 있다. 세금과 대출 불이익을 피하려는 집주인들이 자기 집으로 속속 복귀하면서 기존 세입자들이 쫓겨나 새로운 전셋집을 구해야 하는 이른바 전세판 ‘의자뺏기’ 현상이 심화되는 양상이다. 집주인의 귀환과 서울 전세 매물 부족이 맞물려 세입자들은 보증금 수억 원 인상이나 월세 전환, 서울 외곽 밀려남이라는 삼중고를 겪고 있다.
집주인 실거주 전환의 나비효과: 전세시장 의자뺏기 구조
실거주 중심 정책의 의도는 투기 차단과 실수요자 보호였으나 시장에서는 전혀 다른 역설이 발생하고 있다. 집주인이 자기 집으로 들어가 살겠다고 통보하는 순간, 그 집에 수년간 거주하던 임차인은 생활권을 벗어나 새 집을 찾아야 하는 난민 처지로 전락한다. 집주인이 살던 기존 임차주택이 시장에 다시 나온다 해도, 지역·평형·가격대가 달라 밀려난 세입자의 수요를 대체할 수 없다는 점이 핵심 문제다.
서울 영등포의 한 6억 원 전세 아파트 거주자는 집주인의 실거주 입주 통보를 받았으나 인근 동일 평형 전셋값이 7억 5,000만 원으로 1억 5,000만 원이나 올라 막막한 처지에 놓였다. 8년 동안 한 집에서 아이를 키우던 무주택 세입자가 급등한 전셋값을 맞추지 못해 보증금 4억 원 증액에 월세 100만 원을 추가로 부담하며 대출 빚을 떠안는 사례도 잇따르고 있다.
비거주 1주택자 규제 패키지가 촉발한 집주인 귀환
집주인들이 세입자를 내보내고 실거주를 택하는 배경에는 정부의 촘촘한 비거주 1주택자 페널티 정책이 자리 잡고 있다. 직장이나 자녀 교육 때문에 다른 곳에 전세로 살며 자기 집을 임대 놓았던 1주택자들의 전세대출이 원칙적으로 금지되었고, 세제 혜택 역시 실거주 여부에 따라 극명하게 갈리기 때문이다.
실거주 1주택자의 종합부동산세 기본공제는 14억 원으로 상향되는 반면 비거주 1주택자는 9억 원으로 대폭 축소되며, 장기보유특별공제 역시 실제 거주 기간만을 인정하는 방향으로 개편된다. 여기에 임대료 증액을 5% 이내로 제한해 시장 안정을 돕던 상생임대주택 특례까지 올해 말 일몰을 앞두면서, 집주인 입장에서는 직접 들어가 살지 않으면 막대한 금융·세제 손실을 입는 구조가 굳어졌다.
| 규제 항목 | 실거주 1주택자 적용 기준 | 비거주 1주택자 페널티 기준 |
|---|---|---|
| 종부세 기본공제 | 14억 원으로 상향 | 9억 원으로 대폭 축소 (현행 12억) |
| 전세대출 지원 | 일반 요건 충족 시 가능 | 보유 주택 외 타 주택 전세대출 원칙적 제한 |
| 장기보유특별공제 | 실제 거주 기간 최대 80% 인정 | 보유 공제 단계적 폐지 및 거주 공제만 인정 |
| 상생임대주택 특례 | 해당 없음 | 특례 종료 시 2년 실거주 요건 미충족 비과세 불가 |
서울 외곽·중저가 전세 매물 급감과 주거비 연쇄 폭등
선호 지역에서 밀려난 세입자들이 상대적으로 저렴한 외곽 지역으로 이동하면서 중저가 주택 밀집 지역의 전세 매물이 기록적인 속도로 증발하고 있다. 부동산 통계에 따르면 서울 전체 전세 매물은 1년 만에 10.7% 줄어든 가운데, 외곽 지역의 감소 폭은 더욱 파괴적인 수준을 기록했다.
서울 중랑구의 전세 매물은 1년 전 대비 80.9%나 급감했고 동대문구(-63.9%), 금천구(-63.2%), 노원구(-60.6%), 도봉구(-60.4%) 등 서민 주거지역의 전세가 일제히 씨가 마르고 있다. 빌라와 다세대 등 비아파트 시장마저 전세사기 여파와 공급 축소로 무너진 상태라, 세입자들은 어쩔 수 없이 순수 전세를 포기하고 고금리 반전세나 월세로 떠밀리고 있다.
소유자 실거주와 임차인 거주권 충돌, 정책적 보완 과제
부동산 시장 전문가들은 정부가 내세우는 실거주의 정의가 ‘소유자의 실거주’에만 매몰되어 그 집에 이미 살고 있는 ‘임차인의 거주권’을 배제하고 있다고 경고한다. 1주택자가 자기 집에 살지 않는 것은 단순 투기가 아니라 직장 발령, 자녀 학업, 부모 봉양 등 다양한 생활상 이유가 존재함에도 이를 일률적으로 규제해 연쇄적인 시장 혼란을 초래했다는 지적이다.
수도권 신규 입주 물량이 급감하는 공급 가뭄기에 억지 실거주 이동을 강제하면 한정된 전셋집을 두고 임차인끼리 출혈 경쟁을 벌일 수밖에 없다. 정부가 발표한 23만 가구 공급 방안은 착공이 2029년 이후로 예정되어 있어 당장의 전세난을 풀기엔 역부족이다. 임대인을 시장의 공급자로 인정하고 상생임대주택 특례 연장이나 임차인 퇴거 방지용 세제 완화 등 연착륙 장치가 시급하다.
핵심 요약
- 비거주 1주택자에 대한 대출·세제 불이익 확대로 집주인들의 실거주 복귀가 급증하고 있다.
- 집주인의 입주로 밀려난 세입자들이 연쇄 이동하며 한정된 전셋집을 다투는 ‘의자뺏기’가 본격화되었다.
- 중랑구(-80.9%), 노원구(-60.6%) 등 서울 중저가 외곽 지역의 전세 매물이 급감하며 서민 주거비가 폭등했다.
- 소유자의 실거주만을 강조하는 정책이 무주택 임차인의 주거 안정을 침해하므로 임대차 보완책 마련이 요구된다.
자주하는질문(FAQ)
Q1. 집주인이 실거주하겠다고 하면 세입자는 무조건 나가야 하나요?
A1. 주택임대차보호법상 임대인이나 직계존비속이 실제 거주하려는 경우 임차인의 계약갱신요구권을 정당하게 거절할 수 있으므로 세입자는 만기 시 퇴거해야 합니다.
Q2. 상생임대주택 특례가 종료되면 어떤 불이익이 발생하나요?
A2. 임대료를 5% 이내로 올려도 실거주 2년 요건을 채우지 못하면 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없게 되어 집주인이 실거주를 선택하게 만듭니다.
Q3. 비거주 1주택자의 종부세 기본공제는 얼마나 줄어드나요?
A3. 세제개편안 기준 실거주 1주택자는 14억 원으로 공제가 확대되는 반면, 본인 주택에 살지 않는 1주택자는 현행 12억 원에서 9억 원으로 공제액이 대폭 축소됩니다.
Q4. 서울 전세 매물이 가장 크게 줄어든 지역은 어디인가요?
A4. 통계상 중랑구가 전년 동기 대비 80.9% 감소하여 가장 큰 감소폭을 보였으며 동대문구, 금천구, 노원구, 도봉구 역시 60% 이상 매물이 급감했습니다.
Q5. 전세를 구하지 못한 임차인들은 주로 어떤 선택을 하고 있나요?
A5. 서울 외곽이나 경기권으로 거주지를 이전하거나, 보증금 부족분을 월세로 돌려 고액의 반전세 및 순수 월세를 계약하면서 주거비 지출이 늘고 있습니다.
