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정부의 초고가 주택 종합부동산세 개편 추진으로 강남권 재건축 단지들의 사업 시계가 급격히 빨라지고 있다. 대치동 은마아파트의 세입자 3,100가구 이동 예고와 압구정 주요 구역의 조기 멸실 추진이 맞물리며, 2028년 서울 전역에 대규모 전세 대란과 연쇄 이주 파동이 일어날 가능성이 커졌다.
은마아파트 세입자 3100가구 이주 계획과 조기 멸실 추진 배경
대치동 은마아파트 재건축정비사업조합이 세입자를 대상으로 이주 희망 시기 파악에 본격 착수했다. 조합 측은 2027년 상반기 이주 개시를 목표로 잡고 사전 수요 조사를 진행 중이다.
총 4,424가구 규모에 달하는 은마아파트에서 현재 임차인이 거주 중인 주택은 전체의 약 70%인 3,100가구로 집계된다. 대치동 특유의 교육열과 명문 학원가 배후 수요로 인해 타 지역에 자택을 두고 은마에 전월세로 임차 거주하는 가구 비중이 압도적으로 높다.
정부의 세제개편안은 거주하지 않는 1주택자의 기본공제 축소 및 다주택자 부담 강화를 골자로 한다. 이로 인해 임대인들이 주택분 종부세 폭탄을 피하고자 실거주로 전환하거나 빠른 철거를 요구하면서 이주 절차가 당초 예상보다 앞당겨지고 있다.
압구정4구역 2028년 멸실 목표와 종부세 회피 구조
압구정 재건축 구역에서는 세 부담을 덜기 위해 2028년 6월 1일 이전 멸실을 목표로 총력전을 펼치고 있다. 보유세 과세 기준일인 6월 1일 전에 건물을 철거하면 주택분 종부세 대상에서 제외되고 토지분 또는 입주권 형태로 전환되기 때문이다.
압구정4구역 재건축 조합은 2027년 말 관리처분인가를 취득한 후 2028년 1월부터 5월 사이에 이주와 철거를 완료하겠다는 일정표를 조합원들에게 제시했다. 시공사인 삼성물산과의 도급계약 쟁점 사항을 특약으로 넘기면서까지 사업 속도 단축을 최우선으로 삼았다.
이러한 속도전은 압구정 전역과 대치동 등 고가 주택 밀집지로 번지고 있다. 조합 입장에서는 멸실 시점을 몇 달 앞당기는 것만으로 수천만 원에서 수억 원에 달하는 보유세를 절감할 수 있는 재정적 유인이 명확하다.
| 구분 | 대치동 은마아파트 | 압구정 4구역 |
|---|---|---|
| 전체 규모 | 4,424가구 | 정비구역 대단지 |
| 세입자 추산 | 약 3,100가구 (전체 70%) | 조합원 실거주 및 세입자 혼재 |
| 핵심 추진 일정 | 2027년 상반기 이주 개시 목표 | 2028년 5월 이전 멸실 완료 |
| 주요 가속 동기 | 비거주자 종부세 공제 축소 대응 | 6월 1일 종부세 과세 기준 전 철거 |
실거주 의무 강화와 서울 전역 닥치는 ‘연쇄 이주’ 파동
은마아파트 3,100가구의 대규모 이동은 단순한 강남권 내 전세 수요 증가를 넘어 서울 전역의 연쇄 퇴거를 유발한다. 학군지 임차 거주 중이던 집주인들이 종부세 감면 혜택을 받기 위해 외곽 자택으로 들어가기 때문이다.
집주인이 원래 소유한 서울 마포, 성동, 송파, 강동 등 타 지역 아파트로 복귀하면, 그곳에 살고 있던 기존 임차인은 계약 종료 후 새 전셋집을 찾아 밀려나야 한다. 은마 세입자 한 가구의 이동이 두세 가구의 연속적인 주거 불안으로 연결되는 도미노 구조다.
결과적으로 대치, 도곡, 개포 등 강남 핵심 지역의 임대료가 폭등할 뿐만 아니라 외곽 배후 주거지의 전세 매물까지 빠르게 품귀 상태로 전환될 가능성이 매우 높다.
2028년 4만 5천 가구 이주 집중과 반포 전셋값 영향
서울시 집계에 따르면 2028년 한 해에만 정비사업으로 4만 5,256가구의 이주가 계획되어 있다. 2026년부터 2028년까지 서울 전체 이주 예정 물량인 8만 3,630가구 중 절반 이상이 특정 연도에 집중되는 구조다.
은마, 압구정 외에도 잠실주공5단지 등 초대형 정비사업 단지들이 동시에 관리처분 단계에 진입하고 있다. 각 사업장이 지자체의 시기 조정을 피하고자 속도 경쟁을 벌이면서 공급 공백과 수요 쏠림이 겹친다.
그동안 서초와 반포 일대의 대규모 신축 입주로 억눌려 있던 전세 상승세가 강남권 정비사업 이주 수요와 맞물려 반포, 잠원 일대 상급지 전셋값을 다시 한번 강하게 밀어올릴 것이라는 분석이 지배적이다.
핵심 요약
- 은마아파트는 2027년 상반기 이주를 목표로 세입자 3,100가구 대상 수요 조사에 착수했다.
- 압구정4구역 등 주요 사업장은 6월 1일 주택분 종부세 과세를 피하고자 2028년 5월 이전 멸실을 목표로 속도를 낸다.
- 세제 개편으로 실거주를 택하는 집주인들이 늘어나면서 서울 전역에서 임차인이 연쇄적으로 집을 비워야 하는 파동이 우려된다.
- 2028년 서울 정비사업 이주 집중 물량은 4만 5천 가구를 넘어서며 반포와 강남권 전셋값 상승 압력을 키우고 있다.
자주하는질문(FAQ)
Q1. 종부세 회피를 위해 왜 6월 1일 이전에 철거를 서두르나요?
A1. 종합부동산세 과세 기준일이 매년 6월 1일이기 때문이다. 6월 1일 이전에 주택 건물이 완전히 멸실되면 토지분 세제나 입주권 상태로 전환되어 거액의 주택분 종합부동산세 부과 대상에서 제외된다.
Q2. 은마아파트 세입자 이동이 강남 외 다른 지역 전셋값에도 영향을 주나요?
A2. 그렇다. 은마에 임차로 살면서 다른 지역에 집을 보유했던 집주인들이 세 부담 감면을 위해 본인 자택으로 입주하면, 그 집에 살던 기존 세입자가 서울 타 지역으로 다시 밀려나는 연쇄 이동 현상이 발생하기 때문이다.
Q3. 2028년에 서울 전세 시장 불안이 특히 커지는 이유는 무엇인가요?
A3. 서울시 정비사업 이주 물량 8만 3,630가구 중 4만 5,256가구가 2028년에 집중되어 있기 때문이다. 은마, 압구정, 잠실주공5단지 등 대형 사업장 이주가 한꺼번에 겹치면 단기 수급 불균형이 극대화된다.
Q4. 지자체에서 이주 시기를 강제로 늦출 수는 없나요?
A4. 도시및주거환경정비법상 인근 주택 시장 불안이 우려될 경우 지자체가 이주 시기를 조정할 권한이 있다. 그러나 조합 입장에서는 금융 비용과 세금 부담이 가중되므로 인가를 서둘러 받기 위한 선착순 경쟁을 벌이고 있다.
Q5. 반포 지역 전세 시장은 왜 다시 주목받고 있나요?
A5. 최근 대규모 신축 입주로 공급 과잉 효과를 겪었던 반포 일대가 압구정과 대치동 등 인근 대단지 이주민들의 1순위 대체 주거지로 꼽히기 때문이다. 입주장 마무리에 이주 수요가 겹치며 반등 여력이 크다.
