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2026년 종합부동산세 및 양도소득세 개편안 발표 이후 부동산 시장의 시선이 시세 20억~32억 원 사이의 아파트로 이동하고 있다. 초고가 주택 및 비거주 1주택에 대한 세금 부담이 가중된 반면, 공시가격 14억 원(시세 약 20억 원) 이하에 대한 1세대 1주택 종부세 기본공제 확대와 저율 과세 혜택으로 ‘덜 똘똘한 한 채’ 아파트가 절세 대안으로 떠올랐기 때문이다. 마포, 성동, 동작 등 한강벨트 주요 단지들이 주목받는 이유다.
종부세 공제 14억 상향, 시세 32억 이하 ‘덜 똘똘한 한 채’가 부상한 배경
세제 개편에 따라 1세대 1주택자의 종부세 기본공제액이 기존 12억 원에서 14억 원(시세 약 20억 원)으로 상향 조정되었다. 또한 과세표준 6억~12억 원(시세 32억~45억 원) 구간부터 1.3% 이상의 누진 세율이 적용되면서, 시세 32억 원(공시가격 22억 원)을 밑도는 아파트의 세금 부담이 상대적으로 훨씬 적어졌다.
2026년 서울 공동주택 공시가격 분석 자료에 따르면 공시가 14억 초과~22억 원 이하 구간에 해당하는 아파트는 총 17만 4,761호로 전체의 9.5%를 차지한다. 이 중 97.6%(17만 544호)가 강남권과 한강벨트에 밀집되어 있으며, 전용 85㎡ 이하 중소형 평형이 58.7%를 차지한다. 절세를 노리는 1주택자 자금이 초고가 단지에서 한강벨트 중소형으로 유입될 것이라는 관측이 나오는 이유다.
마래푸 25억 호가에도 현장은 잠잠, 대출 규제 3억 축소가 막아선 매수 길
절세 매수세 유입 기대감에도 불구하고 마포구 아현동 ‘마포래미안푸르지오(마래푸)’ 등 한강벨트 대장 단지 현장은 조용한 관망세를 이어가고 있다. 마래푸 전용 84㎡ 호가는 25억~27억 원 선에 형성되어 있어 개편안 기준 세 부담이 적은 대표적 구간이지만, 잇따른 대출 규제가 매수 발목을 잡고 있다.
주택담보대출 한도가 기존 6억 원에서 3억 원 수준으로 줄어든 데다 15억 원 초과 아파트에 대한 LTV 40% 제한 및 시중은행 가계대출 총량 관리가 겹쳐 현금 동원력이 없는 매수층의 유입이 차단되었다. 현장 공인중개업소 관계자들은 기존 주택을 매도하고 차액을 확보하는 ‘1주택 갈아타기’ 수요 외에는 당장 신규 매수세가 붙기 어려운 구조라고 입을 모은다.
강남 둔화 속 중구·성북 0.5%대 상승, 1주택 갈아타기 시장의 연쇄 이동 전망
실제 2026년 8월 첫째 주 한국부동산원 조사에 따르면 서울 아파트값은 0.26% 올랐으나 지역별 양극화가 뚜렷했다. 보유세 중과 영향권인 강남구(0.01%)와 서초구(0.02%)는 상승 폭이 급격히 축소된 반면, 세제 부담이 상대적으로 적은 중구(0.54%), 중랑구(0.52%), 성북구(0.49%), 서대문구(0.43%) 등 중저가 밀집 지역이 상승세를 주도했다.
부동산 전문가들은 강남 초고가 시장이 보합세를 보이는 동안, 세제 혜택 구간에 해당하는 20억~30억 원 대 주택으로의 갈아타기 수요가 순차적으로 지형을 바꿀 것으로 전망한다. 현금 여력을 갖춘 고자산가들은 관망세를 유지하는 가운데, 장기보유특별공제 한도 내에서 실거주 가치가 높은 20억 대 한강벨트 단지로의 이동이 장기적으로 가시화될 가능성이 높다.
| 구분 | 공시가격 14억~22억 원 (시세 20억~32억 원) | 주요 특징 및 시장 반응 |
|---|---|---|
| 서울 해당 물량 | 17만 4,761호 (서울 전체의 9.5%) | 97.6%가 강남권 및 한강벨트에 집중 분포 |
| 면적 구성 | 전용 85㎡ 이하 중소형 58.7% | 실거주 선호도 높은 20~30평대 중심 |
| 세제 혜택 조건 | 종부세 공제 14억 원 (시세 20억 수준) | 32억 이하 구간 저율 과세로 절세 유용한 구조 |
| 현장 거래 동향 | 대출 한도 축소(3억 제한)로 거래 잠잠 | 1주택자 갈아타기 중심의 차별화 움직임 |
핵심 요약
- 세제 개편으로 종부세 14억 공제가 적용되는 시세 20억~32억 원대 ‘덜 똘똘한 한 채’가 절세 대안으로 꼽힌다.
- 서울 내 대상 물량 17만여 호 중 97.6%가 강남권과 한강벨트에 집중되어 있다.
- 마래푸(호가 25억~27억) 등 한강벨트 단지가 주목받으나 대출 한도 축소(3억 원 제한)로 거래는 여전히 조용하다.
- 강남권 상승세는 0.01%로 주춤한 반면, 중저가 및 세제 안정권 지역을 중심으로 갈아타기 시장의 연쇄 이동이 예상된다.
자주하는질문(FAQ)
Q1. 종부세 개편 후 시세 20억~32억 원대 아파트가 유리해진 이유는 무엇인가요?
A1. 1주택자 종부세 기본공제가 14억 원(시세 약 20억)으로 늘고 시세 32억 원 이하 구간은 누진 세율 부담이 대폭 축소되었기 때문입니다.
Q2. 공시가격 14억~22억 원에 해당하는 서울 아파트 비중과 위치는 어디인가요?
A2. 서울 전체 아파트의 9.5%(17만 4,761호)이며, 이 중 97.6%가 강남권과 성동·마포·동작 등 한강벨트에 분포해 있습니다.
Q3. 마포래미안푸르지오(마래푸) 호가와 현재 거래 현황은 어떤가요?
A3. 전용 84㎡ 기준 25억~27억 원대에 호가가 형성되어 있으나, 강력한 대출 규제로 매수 문의만 있을 뿐 조용한 관망세입니다.
Q4. 절세 수요가 형성되어도 한강벨트 아파트 거래가 바로 늘지 않는 이유는 무엇인가요?
A4. 주담대 한도가 3억 원으로 축소되고 LTV 40% 규제 및 가계대출 총량 관리가 적용되어 현금 여력 없는 매수가 불가능하기 때문입니다.
Q5. 2026년 8월 기준 서울 아파트 매매 시장의 상승세 분포는 어떻게 나타나나요?
A5. 강남구(0.01%), 서초구(0.02%)는 보합세로 돌아섰고, 중구(0.54%), 성북구(0.49%) 등 중저가 밀집 지역이 강세를 보입니다.
