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2028년부터 적용되는 종합부동산세 개편안으로 인해 1주택자와 3주택 이상 다주택자 간의 세금 격차가 현재보다 비약적으로 크게 벌어질 것으로 파악되었다. 2026년 8월 발표된 정부 세제개편안의 세부 추계에 따르면, 다주택자 공정시장가액비율 차등 적용과 거주 여부에 따른 세액 공제 축소로 인해 시가 20억~80억 원대 아파트를 보유한 다주택자의 세 부담이 대폭 가중된다.
공정시장가액비율 차등 적용, 2028년 종부세 개편으로 벌어지는 세액 격차
2028년부터 1주택자와 3주택 이상 보유자 간의 종부세 기본공제액 차이가 현행 3억 원보다 대폭 넓어지며, 과세표준 산정의 핵심인 공정시장가액비율도 차등 적용된다. 1주택자의 공정시장가액비율은 70%로 유지되지만, 3주택 이상 보유자는 10%p 높은 80%가 적용된다. 주택 수별 세율 단일화가 추진되더라도 과세표준 산정 단계에서 발생하는 기저 차이로 인해 세액 격차는 현재보다 크게 벌어지게 된다.
현재 기준 시가 20억 원 기준 1주택자와 3주택자의 종부세 격차는 약 90만 원 수준이며, 30억 원에서는 157만 원, 50억 원에서는 465만 원 수준이다. 그러나 2028년 개편안이 본격 시행되면 과세표준 산출 공식과 거주 공제 차이로 인해 이 차이가 수배 이상 급증한다.
시가 20억에 세금 차이만 599만 원, 유형별 1주택 vs 3주택 종부세 산출 시뮬레이션
보유 주택의 거주 여부와 주택 수에 따라 세제 개편 후 종부세 격차는 가파르게 벌어진다. 1주택자와 3주택자 모두 보유 주택에 살지 않는 비거주 유형의 경우, 내후년 세액 격차는 시가 20억 원 기준 599만 원(현재 90만 원 대비 6배 이상)으로 벌어지며, 시가 30억 원에서는 767만 원, 시가 80억 원에서는 2,586만 원까지 격차가 확대된다.
거주 1주택자와 3주택 중 1채에 거주하는 다주택자 간의 세액 격차 역시 심화된다. 거주에 따른 과세표준 인하 및 세액 공제 혜택을 1주택자가 훨씬 크게 누리도록 설계되었기 때문이다. 3주택 중 1채에 실제 거주하더라도 비거주 1주택자보다 세제상 훨씬 불리하여, 시가 30억 원 기준 501만 원, 40억 원 905만 원, 50억 원에서는 1,043만 원까지 세금 차이가 벌어진다.
“시가 134억은 돼야 완화”, 다주택 보유와 비거주 1주택자에게 닥친 세제 개편 파장
개편안 시행 이후 1주택자와 3주택자의 세액 격차가 현재보다 오히려 줄어드는 시점은 합산 시가 130억~150억 원 이상의 초고가 주택 구간이다. 비거주 1주택자와 비거주 3주택자의 경우 합산 시가가 134억 원에 도달해야 비로소 현행 대비 세액 격차가 완화되기 시작하며, 거주 1주택자와 비거주 3주택자의 경우 시가 158억 원이 분기점이 된다.
결국 대한민국 상위 0.1%에 해당하는 초고가 자산가를 제외한 대다수 고가 아파트 보유층에서는 다주택 및 비거주 상태를 유지할 때 가공할 수준의 세금 부담을 안게 된다. 이에 따라 실거주 목적의 ‘똘똘한 한 채’로 주택을 집약하거나, 2028년 전 다주택을 처분 및 증여하려는 움직임이 임대차 시장과 매매 시장에 큰 파장을 줄 것으로 전망된다.
| 구분 | 현행 종부세 세액 격차 | 2028년 개편 후 세액 격차 (비거주 기준) |
|---|---|---|
| 합산 시가 20억 원 | 약 90만 원 차이 | 599만 원 차이 (약 6.6배 확대) |
| 합산 시가 30억 원 | 약 157만 원 차이 | 767만 원 차이 |
| 합산 시가 50억 원 | 약 465만 원 차이 | 1,043만 원 이상 차이 (거주 여부별 상이) |
| 합산 시가 80억 원 | 약 1,588만 원 차이 | 2,586만 원 차이 |
| 격차 완화 분기점 | – | 합산 시가 134억 ~ 158억 원 이상 도달 시 |
핵심 요약
- 2028년부터 1주택자와 3주택자의 공정시장가액비율(70% vs 80%) 및 기본공제액 차이가 커져 종부세 격차가 대폭 확대된다.
- 합산 시가 20억 원 기준 세액 격차가 현재 90만 원에서 개편 후 비거주 기준 599만 원으로 6배 이상 뛴다.
- 3주택 중 1채에 실제 거주하더라도 비거주 1주택자보다 세제상 훨씬 불리한 구조가 적용된다.
- 시가 134억 원 이상의 초고가 자산을 제외한 대다수 시장에서 다주택 정리 및 실거주 1주택 전환 압박이 커질 전망이다.
자주하는질문(FAQ)
Q1. 2028년 종부세 개편으로 공정시장가액비율은 어떻게 바뀌나요?
A1. 1주택자는 70%가 적용되는 반면, 3주택 이상 다주택자는 10%p 높은 80%가 적용되어 과세표준 산정 기준부터 차등화됩니다.
Q2. 시가 20억 원 아파트를 가진 1주택자와 3주택자의 세금 차이는 얼마나 커지나요?
A2. 현재는 약 90만 원 수준이지만, 2028년 개편 후 비거주 기준 약 599만 원으로 세액 격차가 확대됩니다.
Q3. 다주택자가 보유 주택 중 1채에 거주하면 종부세가 많이 절감되나요?
A3. 3주택 중 1채에 거주하더라도 거주 1주택자에 비해 혜택이 미비하며, 비거주 1주택자와 비교해도 시가 30억 원 기준 501만 원의 세금을 더 내야 할 정도로 불리합니다.
Q4. 1주택자와 3주택자의 종부세 격차가 현재보다 줄어드는 기준 시가는 얼마인가요?
A4. 비거주 기준 합산 시가 134억 원 이상, 거주 1주택 vs 비거주 3주택 기준 시가 158억 원 이상이어야 개편 후 격차가 줄어듭니다.
Q5. 2028년 개편 전 다주택자가 고려해야 할 절세 방향은 무엇인가요?
A5. 비거주 다주택 보유에 따른 세금 부담이 급증하므로, 2028년 전 임대주택 처분, 증여, 또는 실거주 1주택으로의 자산 집약 전략을 전문가와 상의하는 것이 권장됩니다.
