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정부가 2026년 말 종료될 예정이던 토지거래허가구역 내 주택의 ‘실거주 의무 유예’ 특례를 전격 연장하는 방안을 추진하고 있다. 최근 발표된 세제개편안을 통해 다주택자의 양도소득세 중과를 완화하며 매물 출회를 유도하려 했으나, 정작 토지거래허가제(토허제)의 강한 실거주 규제로 인해 세입자가 살고 있는 주택 거래가 막히는 상충 현상이 발생했기 때문이다. 재정경제부와 국토교통부는 관계부처 협의를 거쳐 이르면 2026년 8월 중 세부 완화책을 발표할 예정이다.
세제 개편과 토허제의 충돌, 실거주 의무 유예 연장 검토 배경
정부가 추진 중인 실거주 의무 유예 연장은 양도세 중과 완화 정책과 토지거래허가제 간의 정책적 엇박자를 해소하기 위한 조치이다. 앞서 정부는 세법개정안을 통해 향후 2년간 다주택자에 대한 양도세 중과세율을 한시적으로 낮추고 조정대상지역 내 매입임대 아파트의 세제 혜택을 단계적으로 폐지하기로 발표했다. 이를 통해 시장에 다주택자 매물을 유도하려는 목적이었다.
그러나 현행 부동산 거래신고법 시행령에 따르면 토지거래허가구역 내 주택 매수자는 허가 후 4개월 이내에 입주해 2년간 의무적으로 거주해야 한다. 기존 임대차 계약 기간이 많이 남아 있는 주택은 실거주 목적 매수자라도 매입이 불가능해, 다주택자가 집을 팔고 싶어도 세입자 때문에 매도가 가로막히는 병목 현상이 발생했다.
4개월 입주 조항의 한계, 임대 기준일 최신화 추진 현황
정부는 세입자가 있는 주택의 매도 문턱을 낮추기 위해 실거주 유예 특례 기한과 임대 기준일을 함께 조정하는 방안을 조율 중이다. 2026년 8월 6일 이형일 재정경제부 1차관은 공식 방송을 통해 토허제로 인한 매도 불편을 해소하고자 실거주 의무 유예 확대를 준비하고 있다고 직접 밝혔다.
기존 특례는 2026년 5월 12일 기준으로 임대 중인 주택을 무주택자가 매수할 경우, 2026년 12월 31일까지 토지거래허가를 신청해야만 최초 임대차 계약 종료일까지 실거주를 유예해 주었다. 정부는 해당 신청 마감 기한인 2026년 12월 31일을 1~2년 더 연장하고, 기준일(기존 5월 12일)을 최신화하여 세입자를 낀 주택도 무리 없이 매매 시장에 출회될 수 있도록 도울 계획이다.
갭투자 자극 우려 속 종부세·양도세 비거주 예외와 후속 공급 대책
다만 규제 완화가 자칫 갭투자 등 투기 수요를 유발할 수 있다는 우려에 따라 당국은 완화 수위를 신중히 조율하고 있다. 토허제 주무 부처인 국토교통부는 무주택자 중심의 매수 요건은 엄격히 유지하되, 무분별한 갭투자로 악용되지 않도록 세부 자격 요건을 보완한다는 입장이다.
이와 더불어 종합부동산세와 양도세 장기거주소득공제의 비거주 예외 사유를 시행령으로 구체화하는 작업도 속도를 내고 있다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관은 최대한 빠른 주택 공급 추진과 함께 무주택자, 청년, 신혼부부를 위한 금융 지원 및 후속 대책을 종합적으로 제시하겠다고 밝혔다.
| 구분 | 현행 토지거래허가제 규정 | 2026년 8월 개편 검토안 |
|---|---|---|
| 기본 실거주 의무 | 허가 후 4개월 내 입주 및 2년 거주 | 원칙 유지 (무주택 실수요자 대상) |
| 임대 주택 유예 신청 기한 | 2026년 12월 31일 마감 예정 | 양도세 한시 완화 기간에 맞추어 추가 연장 |
| 임대 인정 기준일 | 2026년 5월 12일 기준 임대 주택 | 기준일 최신화를 통해 매도 가능 범위 확대 |
| 연계 세제 정책 | 다주택자 양도세 중과 한시 완화 적용 | 토허제 유예 연장으로 실질 매물 출회 유도 |
핵심 요약
- 정부가 2026년 말 종료 예정이던 토지거래허가구역 내 주택의 ‘실거주 의무 유예’ 신청 기한을 연장하는 방안을 검토 중이다.
- 양도세 중과 한시 완화에도 불구하고 4개월 내 실거주 의무로 세입자 낀 주택의 매매가 막히는 엇박자를 해소하기 위함이다.
- 올해 12월 31일 마감되던 유예 기한을 늘리고 5월 12일 임대 기준일도 최신화해 다주택자 매물 출회를 돕는다.
- 갭투자 방지를 위해 자격 요건은 엄격히 관리하되, 종부세·양도세 비거주 예외 및 신규 공급 대책도 조속히 발표할 예정이다.
자주하는질문(FAQ)
Q1. 토지거래허가구역 내 아파트를 사면 반드시 바로 입주해야 하나요?
A1. 원칙적으로는 허가 후 4개월 이내에 입주해 2년간 실거주해야 합니다. 다만 현재 시행 중인 특례 요건에 해당하면 세입자의 임대차 계약 종료 시까지 실거주가 유예됩니다.
Q2. 정부가 실거주 의무 유예를 연장하려는 가장 큰 이유는 무엇인가요?
A2. 다주택자 양도세 중과 완화로 집을 팔도록 유도하려 했으나, 토허제 규제로 세입자가 있는 주택이 팔리지 않는 정책 간 충돌을 해결하기 위해서입니다.
Q3. 기존 2026년 12월 31일 마감 예정이던 유예 기간은 언제까지 늘어나나요?
A3. 세부 연장 기간은 2026년 8월 중 발표될 예정이며, 양도세 한시 완화 기간(2년)에 맞추어 추가 허용될 것으로 전망됩니다.
Q4. 세입자가 있는 주택을 매수할 때 갭투자로 악용될 위험은 없나요?
A4. 정부는 실수요 무주택자 중심의 매수 요건을 유지하여 순수 갭투자가 진입하는 것을 차단하도록 요건을 철저히 검토하고 있습니다.
Q5. 이번 유예 연장 외에 추가로 준비 중인 부동산 정책은 무엇이 있나요?
A5. 종부세 및 양도세 장기거주공제의 비거주 예외 조항을 시행령으로 구체화하고, 청년·신혼부부 주택 금융 지원 및 신규 공급 대책이 추가 발표될 예정입니다.
