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그동안 종부세 절세의 핵심 수단으로 통했던 ‘부부 공동명의 1주택’ 공식이 2026년 세제개편안 발표와 함께 거센 후폭풍을 맞고 있다. 정부가 1주택자라 하더라도 실제 거주하지 않는 ‘비거주 주택’에 대해서는 다주택자에 준하는 중과세를 적용하기로 결정하면서, 비거주 부부 공동명의 보유자들의 세 부담이 최대 80% 이상 폭증할 것으로 예상된다.
부부 각각 4억 원 공제, 비거주 공동명의 절세 공식이 깨진 배경
2026년 세제개편안의 핵심은 1주택자 과세의 기준을 ‘보유’에서 ‘실거주’로 전면 재편한 것이다. 기존에는 부부 공동명의로 1주택을 소유할 경우, 거주 여부와 상관없이 부부가 지분별로 개별과세를 신청하면 각 9억 원씩 총 18억 원의 기본공제를 받았다. 또한 1세대 1주택 특례를 신청할 경우 12억 원까지 공제받아 합리적인 절세가 가능했다.
그러나 개정안에 따르면 비거주 부부 공동명의 주택은 개별과세 선택 시 각 4억 원씩 총 8억 원으로 기본공제 한도가 줄어든다. 1세대 1주택자 특례를 신청하더라도 공제 한도는 9억 원에 그친다. 거주 공동명의자(총 18억 원 공제)와 비교할 때 기본공제 한도가 무려 10억 원이나 차이 나면서 절세 수단이 징벌적 과세의 대상으로 반전된 셈이다.
1,171만 원에서 2,183만 원으로, 반포자이 보유세 시뮬레이션 결과
우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원의 세액 시뮬레이션에 따르면, 비거주 부부 공동명의자의 보유세 상승 폭은 가공할 수준이다. 서울 서초구 ‘반포자이’ 전용 84㎡(부부 지분 각 50%)를 예로 들면, 실거주하는 부부 공동명의자의 보유세(개별신청 기준)는 2026년 1,171만 원에서 2027년 1,744만 원으로 인상된다.
반면, 실거주하지 않는 ‘비거주 부부 공동명의자’의 보유세는 2026년 1,171만 원에서 2027년 2,183만 원으로 무려 86%나 폭증한다. 똑같은 아파트와 똑같은 지분을 보유하고 있더라도 실거주 여부에 따라 연간 세금 차이만 439만 원 이상 벌어지게 된다.
개별과세 vs 1주택 특례, 비거주 공동명의 세금 대응 전략
비거주 부부 공동명의 보유자에게 남은 선택지는 ‘부부 개별신청(합산 8억 공제)’과 ‘1세대 1주택 특례신청(9억 공제)’ 두 가지다. 단순 공제 금액만 놓고 보면 1주택 특례(9억 원)가 1억 원 더 유리해 보이지만, 실제 세액 산정 방식은 단순하지 않다.
주택 공시가격, 부부 지분율, 보유 기간 및 연령별 세액공제(특례 선택 시에만 적용) 유무에 따라 개별과세와 특례신청 간 유불리가 크게 갈릴 수 있다. 부득이하게 실거주를 하지 못하는 1주택자들은 전문가 상담을 통해 자신에게 맞는 과세 방식을 재정비하거나 실거주 요건을 충족하기 위한 주거 이전 전략을 세워야 하는 시점이다.
| 구분 | 실거주 1주택 부부 공동명의 | 비거주 1주택 부부 공동명의 (개편 후) |
|---|---|---|
| 개별과세 기본공제 | 부부 각 9억 원 (총 18억 원) | 부부 각 4억 원 (총 8억 원) |
| 1주택 특례 기본공제 | 14억 원 (1세대 1주택 상향) | 9억 원 (축소 적용) |
| 반포자이 84㎡ 2026년 보유세 | 1,171만 원 | 1,171만 원 |
| 반포자이 84㎡ 2027년 예상 보유세 | 1,744만 원 | 2,183만 원 (약 86% 상승) |
핵심 요약
- 2026 세제개편안으로 실거주하지 않는 1주택 부부 공동명의 보유세가 대폭 폭증한다.
- 비거주 공동명의 개별과세 공제액은 기존 18억 원에서 8억 원(각 4억 원)으로 줄어든다.
- 반포자이 전용 84㎡ 비거주 부부 공동명의 보유세는 2026년 1,171만 원에서 2027년 2,183만 원으로 86% 증가한다.
- 공시가, 지분율, 보유 기간공제 여부에 따라 개별과세와 1주택 특례 간 세밀한 비교 검토가 필수적이다.
자주하는질문(FAQ)
Q1. 비거주 1주택 부부 공동명의의 종부세 기본공제는 얼마나 줄어드나요?
A1. 개별과세 선택 시 기존 부부 각 9억 원(총 18억 원)에서 개편 후 각 4억 원(총 8억 원)으로 감축됩니다.
Q2. 1세대 1주택 특례를 신청하면 비거주 공동명의도 혜택을 받나요?
A2. 비거주 1주택 특례 신청 시 기본공제 한도가 9억 원으로 제한되어, 실거주자(14억 원 공제)보다 세 부담이 높습니다.
Q3. 비거주 부부 공동명의와 거주 부부 공동명의의 세금 차이는 어느 정도인가요?
A3. 반포자이 전용 84㎡ 기준 2027년 보유세는 거주자 1,744만 원, 비거주자 2,183만 원으로 연간 439만 원의 격차가 발생합니다.
Q4. 비거주 공동명의 부부는 두 가지 과세 방법 중 무엇을 선택해야 하나요?
A4. 부부 각각 4억 원씩 총 8억 원을 공제받는 개별과세와 9억 원을 공제받는 1주택 특례 중 연령·보유기간 세액공제 여부에 따라 유리한 방식을 개별 시뮬레이션해야 합니다.
Q5. 세제개편안 적용 시기는 언제부터인가요?
A5. 2026년 세제개편안 입법을 거쳐 2027년 종부세 과세분부터 본격적으로 상향된 세율과 공제액이 적용될 예정입니다.
