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2026년 8월 3일 정부의 부동산 세제개편안 발표 이후 서울 강남권을 중심으로 아파트 매매 및 임대차 시장이 급격한 혼란에 빠져들고 있다. 고가주택과 비거주 1주택자에 대한 종합부동산세 과세 강화 및 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)의 실거주 요건이 대폭 강화되면서, 매물을 내놓아도 사려는 사람이 없는 매수 실종 현상이 나타남과 동시에 임대차 시장으로 세금 부담이 전가되는 부작용이 속출하는 양상이다.
6일 만에 매물 2천 건 증가, 세제 개편안 발표 후 강남 매매 시장 둔화
정부의 세제개편안 발표 이후 감소세를 보이던 서울 아파트 매물이 단 일주일 만에 2,000건 넘게 급증했다. 부동산 빅데이터 업체 아실 자료에 따르면 서울 아파트 매물 건수는 2026년 8월 3일 60,409건에서 8월 9일 기준 62,516건으로 2,107건(3.4% 증가) 늘어났다. 특히 서초구가 7,630건에서 8,098건으로 6.1% 늘어 가장 높은 증가율을 기록했으며, 강남구 역시 9,453건에서 9,934건으로 5.0% 증가했다. 영등포구(4.7%), 용산구(4.5%), 광진구(4.2%) 등이 그 뒤를 이었다.
강남구 압구정동 현대아파트 등 주요 정비사업 추진 단지에서는 기존 시세보다 수억 원 낮춘 급매물이 출회되기 시작했다. 그러나 매물이 축적됨에도 불구하고 매수세는 완전히 자취를 감추었다. 대출 규제로 현금 조달이 막힌 상황에서 향후 가공할 수준의 보유세 부담을 안고 집을 사려는 매수자를 찾기 어렵기 때문이다. 현장 공인중개업소에서는 매도인 희망가만 적어둘 뿐 적정 거래가를 가늠하지 못하는 진퇴양난의 상황이라고 전한다.
전세 매물 거둬들이고 실입주 통보, 임대차 시장으로 번진 세금 여파
매매 거래가 막히자 비거주 1주택 보유자들은 절세를 위해 직접 입주로 방향을 틀고 있다. 실거주 요건을 채워야 종부세 세액 공제와 양도세 장특공제 혜택을 받을 수 있는 구조로 제도가 개편되었기 때문이다. 이에 따라 집주인들이 기존 임차인에게 재계약 거절 통지를 하고 실입주를 선언하면서 세입자들이 계약갱신청구권조차 쓰지 못하고 쫓겨날 위기에 처했다.
이러한 움직임은 새 입주 아파트 단지에서 더욱 뚜렷하게 관찰된다. 2026년 8월 입주를 시작한 서초구 반포동 ‘래미안 트리니원(2,091가구)’의 경우 잔금 마련을 위해 전세를 놓으려던 집주인들이 전세 매물을 대거 거둬들이고 자금을 무리하게 조달해 직접 입주하는 사례가 잇따르고 있다. 강남권뿐만 아니라 성동구 옥수동, 노원구 상계동 등 서울 전역에서 집주인의 실거주 회귀로 인한 전월세 매물 기근 현상이 확산되는 추세다.
반포 전세 호가 25억 상향과 월세 전환, 세금 부담의 세입자 전가 우려
임대 매물이 자취를 감추면서 서울 주요 단지의 전세 호가가 가파르게 치솟고 있다. 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’ 전용 84㎡ 전세가는 최근 인근 신축 입주 여파로 주춤했으나, 세제개편안 발표 직후 24억~25억 원으로 호가가 다시 상향되었다. ‘래미안 트리니원’ 전용 60㎡ 역시 10억 원 초반대 저가 전세 매물이 모두 소진되고 13억~16억 원 선으로 호가가 형성되었다.
또한 늘어난 보유세 충격을 메우기 위해 전세를 반전세나 순수 월세로 전환하고 임대료를 크게 올려 달라고 요구하는 집주인들의 전화가 중개업소에 빗발치고 있다. 결과적으로 징벌적 세제 개편의 여파가 매매 시장을 경색시킬 뿐만 아니라, 임대료 상승과 전세 매물 실종을 유발하여 최종적으로 임차인에게 부담을 전가하는 역효과를 내고 있다는 우려가 심화되고 있다.
| 구분 | 세제개편안 발표 전 (2026.08.03) | 세제개편안 발표 후 (2026.08.09) |
|---|---|---|
| 서울 아파트 매물 수 | 60,409건 | 62,516건 (2,107건, 3.4% 증가) |
| 서초·강남 매물 증가율 | 매물 감소세 유지 | 서초 6.1%↑ (8,098건), 강남 5.0%↑ (9,934건) |
| 매매 시장 분위기 | 다주택자 양도세 한시 완화로 상승세 | 급매물 출회되나 매수세 실종으로 거래 절벽 |
| 전월세 시장 분위기 | 입주 물량 여파로 시세 안정 | 집주인 실거주 회귀, 전세 매물 거둬들임, 호가 상승 |
핵심 요약
- 2026년 8월 세제개편안 발표 이후 서울 아파트 매물이 6일 만에 2,100건 이상 급증했으나 매수세는 실종되었다.
- 종부세 및 양도세 장특공제 실거주 요건 강화로 비거주 집주인들이 전세 매물을 거둬들이고 직접 입주를 통보하고 있다.
- 반포 래미안 원베일리 전용 84㎡ 전세 호가가 25억 원으로 뛰는 등 전월세 매물 기근과 가격 급등이 유발되고 있다.
- 보유세 인상분이 반전세 및 월세 증액을 통해 세입자에게 전가되면서 임대차 시장의 불안이 서울 전역으로 확산 중이다.
자주하는질문(FAQ)
Q1. 세제개편안 발표 후 서울 아파트 매물은 얼마나 늘었나요?
A1. 부동산 빅데이터 아실 기준 2026년 8월 3일 60,409건에서 8월 9일 62,516건으로 6일 만에 2,107건(3.4%)이 증가했습니다.
Q2. 매물이 늘어났는데도 거래가 이뤄지지 않는 이유는 무엇인가요?
A2. 대출 규제로 매수자의 자금 조달이 막힌 데다, 향후 늘어날 보유세 부담으로 인해 시세보다 저렴한 급매물이 나와도 매수 문의가 차단되었기 때문입니다.
Q3. 비거주 집주인들이 전세 매물을 회수하고 직접 입주하는 이유는 무엇인가요?
A3. 개편된 세제안에서 보유세 감면과 양도세 장기보유특별공제 혜택을 받기 위해 필수적으로 실거주 요건을 충족해야 하기 때문입니다.
Q4. 강남 신축 입주 아파트 단지의 전세 시장 동향은 어떠한가요?
A4. 서초구 반포동 래미안 트리니원 등 신축 단지에서 전세를 놓으려던 집주인들이 매물을 철회하고 직접 입주로 선회하면서 전세 물량이 축소되고 호가가 오르는 추세입니다.
Q5. 세제 개편이 임차인에게 미치는 직접적인 부작용은 무엇인가요?
A5. 집주인의 실거주 복귀로 인한 갱신 거절 및 퇴거, 전세 매물 부족에 따른 임대료 상승, 보유세 부담 충당을 위한 월세 증액 요구 등이 발생하고 있습니다.
