서울 12억 집주인 주택연금 vs 5억 이사, 세금과 건보료로 비교한 결과

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서울에 12억 원 상당의 아파트를 소유하고도 매달 생활비 적자에 시달리는 은퇴자들이 늘고 있다. 거주지를 유지하며 주택연금을 받는 방식과 경기도 5억 원대 주택으로 다운사이징해 차액을 굴리는 방식은 세금, 건강보험료, 자산 관리 안정성 측면에서 극명한 차이를 보인다.

12억 아파트 품고도 매달 180만원 적자 나는 은퇴자의 현실

매월 180만 원의 현금 적자가 누적되는 구조에서 보유 예금 2,000만 원은 약 11개월이면 완전히 소진된다. 아무리 값비싼 아파트를 갖고 있어도 당장 일상 소비를 해결할 수 없는 전형적인 하우스푸어 상태다.

고정 수입이 없는 고령층이 집을 지키면서 현금흐름을 확보할지, 아니면 집을 줄여 차액으로 노후 자금을 운용할지 선택해야 하는 기로에 서게 된다.

현재 거주 중인 서울 집을 유지하는 가장 확실한 대안은 한국주택금융공사의 주택연금이다. 65세 기준 10억 원 안팎의 주택 가액을 인정받을 경우 매달 약 300만 원의 연금을 평생 비과세로 수령할 수 있다.

기존 국민연금 120만 원에 주택연금 300만 원이 더해지면 월 총수입은 420만 원으로 늘어난다. 매달 300만 원의 생활비를 충당하고도 120만 원의 여유 자금을 비축할 수 있는 안정적인 구조가 완성된다.

많은 은퇴자가 주택연금 가입 시 집을 국가에 빼앗긴다고 오해하지만, 저당권 방식을 선택하면 주택 소유권과 등기 명의는 본인에게 그대로 남는다. 사후 정산 시에도 집값이 연금 지급 총액보다 높으면 차액은 자녀에게 상속된다.

서울 아파트를 매각하고 경기도 신도시 5억 원대 아파트로 이주하면 7억 원의 목돈을 손에 쥐게 된다. 이 7억 원을 연 4% 확정금리 상품에 예치하면 연 2,800만 원, 즉 매달 약 233만 원의 이자 소득이 발생한다.

하지만 이 수치는 세금을 떼기 전 금액이다. 15.4%의 이자소득세가 원천징수되면 실제 통장에 꽂히는 수령액은 월 197만 원 수준으로 떨어진다.

국민연금 120만 원을 합치면 월 317만 원으로 겨우 생활비 300만 원을 맞추는 수준에 머물게 된다. 초기 계산보다 실제 손에 쥐는 가처분 소득이 훨씬 적어지는 셈이다.

다운사이징을 통한 금융 자산 운용에는 세금과 건보료라는 결정적인 함정이 도사리고 있다. 연간 금융소득이 2,000만 원을 초과하면 금융소득종합과세 대상자로 분류되어 타 소득과 합산 과세된다.

더 큰 문제는 지역가입자 건강보험료다. 연 2,000만 원을 넘는 이자 배당 소득은 전액 건보료 산정 점수에 반영되어 매월 수십만 원의 건보료가 추가 부과된다.

나이가 들수록 인지 기능과 금융 판단력이 저하되는 점도 간과할 수 없다. 80대 이후에도 7억 원이라는 목돈을 원금 손실 없이 안전하게 굴리기란 현실적으로 매우 어렵다.

A1. 아니다. 저당권 방식을 선택하면 등기부등본상 소유권은 본인 명의로 그대로 유지되며 평생 거주 권리가 완벽하게 보장된다.

A2. 이용자 사망 후 정산할 때 집값이 총 연금 수령액과 이자보다 높으면 남은 차액은 상속인에게 환급된다. 반대로 집값이 떨어져도 부족분을 청구하지 않는다.

A3. 연간 금융소득이 2,000만 원을 초과하는 순간 전체 금융소득이 건강보험료 산정 소득으로 잡혀 지역가입자 보험료가 크게 증가하기 때문이다.

A4. 표면적인 이자 수익 외에 이자소득세 15.4%, 종합소득세 합산, 건보료 상승분을 미리 차감해 보고 실질 가처분 소득을 계산해야 한다.

A5. 개별인출 제도를 활용하면 병원비, 주택수리비 등 긴급 용도로 대출한도의 일정 비율 내에서 목돈을 일시에 찾아 쓸 수 있다.