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서울 핵심지 40억 원대 아파트를 보유한 집주인들이 집을 세놓지 않고 비워둔 채 지방으로 내려가는 기이한 현상이 벌어지고 있다. 최근 발표된 세제개편안이 실거주하지 않는 1주택자에게 징벌적 세금을 부과하자, 전세를 주어 비거주자로 분류되는 대신 집을 공실로 방치하고 주민등록만 유지하는 편법 절세를 선택하는 것이다. 이러한 편법 대응의 원인과 과세 당국의 세무조사 리스크를 상세히 분석한다.
세제개편안의 비거주 1주택자 징벌적 중과 조항 분석
이번 세제개편안의 핵심은 1주택자라 할지라도 실제 거주 여부에 따라 세제 혜택을 극단적으로 차등화하는 데 있다. 실거주 1주택자의 경우 종합부동산세 기본공제가 현행 12억 원에서 14억 원으로 확대되어 세 부담이 완화된다. 반면 비거주 1주택자는 기본공제가 9억 원으로 대폭 축소된다.
양도소득세 장기보유특별공제 개편안 역시 실거주자에게만 혜택이 집중된다. 기존에는 10년 이상 보유 및 거주 시 ‘보유 40% + 거주 40%’로 최대 80% 공제를 제공했으나, 개편안은 보유에 대한 공제를 없애고 실거주 기간에 대해서만 연 8%(최대 80%) 공제를 적용한다. 따라서 자기 집에 살지 않는 1주택자는 보유세와 양도세 모두에서 과중한 세금 부담을 안게 된다.
40억 강남 아파트 공실 유지와 지방 전입 포기라는 기이한 현상
세금 폭탄을 피하기 위해 서울 고가주택을 공실로 남겨두고 지방 임차 주택에는 전입신고를 포기하는 기현상이 확산하고 있다. 은퇴 후 서울 아파트를 전세 주고 지방에 내려가 살려던 고가주택 보유자들이 세무 상담 후 서울 집의 전입을 유지한 채 집을 비워두는 결정을 내리고 있다.
전세를 내줄 경우 비거주 1주택자로 분류되어 매년 수천만 원의 종부세가 추가 부과되고, 향후 집을 팔 때 수억 원의 장기보유특별공제 혜택을 날리게 되기 때문이다. 세입자를 들여 받는 임대 수익보다 세금으로 지출되는 비용이 훨씬 크다 보니 차라리 공실로 방치하는 것이 이득이라는 계산이 작용한 결과다.
반포자이 실거주 여부에 따른 보유세 및 양도세 차이 시뮬레이션
실거주 여부에 따른 보유세와 양도세 격차는 실제로 수천만 원에서 수억 원에 달한다. 서울 서초구 반포동 반포자이 전용면적 84㎡를 기준으로 세 부담 차이를 시뮬레이션한 결과는 다음과 같다.
| 구분 | 실거주 1주택자 | 비거주 1주택자 (공실 미유지 시) | 세금 차액 및 영향 |
|---|---|---|---|
| 종부세 기본공제 | 14억 원 | 9억 원 | 공제 한도 5억 원 축소 |
| 반포자이 84㎡ 보유세 | 2,764만 원 | 3,318만 원 | 보유세만 554만 원 추가 부과 |
| 장기보유특별공제 | 실거주 연 8% (최대 80%) | 보유 공제 폐지로 혜택 배제 | 양도차익에 따라 수억 원 차이 |
이러한 막대한 세금 차이로 인해 집주인들은 지방 거주지에는 전입신고를 하지 않은 채 계약만 체결하고, 서울 아파트에는 주민등록만 남겨두는 꼼수를 선택하고 있다.
국세청 실질과세 원칙과 카드 내역·IP 조사를 통한 탈세 추징 위험
전문가들은 이러한 위장전입형 공실 유지가 향후 국세청 세무조사를 통해 엄중한 처벌로 이어질 수 있다고 경고한다. 재산세나 종부세 초기 부과는 주민등록 서류 중심의 형식 과세로 넘어가더라도, 양도소득세 검증 단계에서는 국세청이 실질과세 원칙을 엄격하게 적용하기 때문이다.
과세 당국은 고가주택 양도세 비과세 및 장기보유특별공제 적정성을 검증할 때 주민등록등본에 의존하지 않는다. 실제 거주 여부를 가리기 위해 신용카드 결제 지역 내역, 교통카드 사용 기록, 수도·전기 사용량, 인터넷 IP 접속 기록까지 종합적으로 검증한다. 서류상으로만 전입을 유지한 사실이 적발되면 감면받은 세금 추징은 물론 무거운 가산세가 부과되므로 각별한 주의가 필요하다.
핵심 요약
- 세제개편으로 비거주 1주택자의 종부세 공제가 14억 원에서 9억 원으로 축소되고 양도세 장기보유특별공제 보유 몫이 폐지되었다.
- 40억 원대 강남 아파트 보유자들이 비거주 세금 폭탄을 피하려 집을 공실로 비워두고 주민등록만 유지하는 편법 절세를 시도하고 있다.
- 반포자이 84㎡ 기준 실거주 여부에 따라 연간 보유세만 500만 원 이상 차이 나며, 양도세는 수억 원 격차가 발생한다.
- 국세청은 양도세 검증 시 카드 결제 내역, 수도·전기 사용량, IP 접속 기록 등을 확인해 실질과세 원칙을 적용한다.
- 위장전입을 통한 절세 시도는 명백한 탈세 행위로, 향후 세금 추징 및 가산세 부과 위험이 매우 높다.
자주하는질문(FAQ)
Q1. 비거주 1주택자의 종부세 기본공제는 얼마로 줄어드나요?
A1. 세제개편안에 따라 실거주 1주택자는 14억 원으로 확대되지만, 비거주 1주택자는 9억 원으로 축소됩니다.
Q2. 실거주를 하지 않으면 장기보유특별공제를 아예 못 받나요?
A2. 개편안은 기존의 보유 기간 공제(최대 40%)를 폐지하고 실제 거주한 기간에 대해서만 연 8%(최대 80%) 공제를 적용하므로 거주하지 않으면 공제를 받을 수 없습니다.
Q3. 서류상 주민등록만 옮겨놓으면 국세청이 실거주 여부를 알 수 있나요?
A3. 국세청은 양도세 검증 시 신용카드 결제 장소, 수도·전기·가스 사용량, 인터넷 IP 기록 등을 조사하므로 위장전입은 반드시 적발됩니다.
Q4. 서울 집을 비워두고 지방에 전입신고를 하지 않는 것은 불법인가요?
A4. 실제 거주지와 주민등록지를 다르게 유지하면서 세금 감면 혜택을 받는 것은 주민등록법 위반 및 국세 기본법상 탈세 행위에 해당합니다.
Q5. 위장전입이 적발되면 어떤 불이익을 받게 되나요?
A5. 부당하게 감면받은 보유세 및 양도세 원금 추징은 물론, 부당가산세 및 납부지연가산세가 대폭 추가 부과됩니다.
