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2026년 8월 발표된 정부의 부동산 세제개편안으로 인해 어린 자녀를 키우며 주거 이동을 계획하던 맞벌이 워킹맘과 실수요 1주택자들의 한숨이 깊어지고 있다. 투기 목적이 아니라 육아나 커리어 유지를 위해 자가를 전세 주고 시댁이나 처가 인근으로 이사하려던 이들이 단숨에 ‘비거주 1주택자’로 분류되어 징벌적 세금 폭탄을 맞게 되었기 때문이다. 실거주 보호라는 정책 취지와 달리 실생활의 다양한 이동 자유를 제약한다는 지적이 거세지고 있다.
종부세 공제 9억 폭락과 장특공제 축소, 비거주 1주택 과세 개편 배경
2026년 세제개편안은 1세대 1주택자라 할지라도 실제 거주 여부에 따라 세 부담을 완전히 차등화하도록 설계되었다. 종합부동산세(종부세)의 경우 실제 거주하는 1주택자의 기본공제액은 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 상향 조정되는 반면, 비거주 1주택자는 9억 원으로 대폭 인하된다.
양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 역시 개편된다. 기존에는 보유기간 연 4%와 거주기간 연 4%를 합산해 최대 80%까지 공제해 주었으나, 개편 후에는 순수 거주기간에만 연 8%를 적용하는 ‘장기거주소득공제’ 구조로 일원화된다. 이에 따라 자가를 임대하고 다른 곳에서 전월세로 거주하는 1주택자는 보유세와 양도세 양면에서 막대한 세금 부담을 안게 된다.
“육아 이사는 예외도 안 된다?”, 맹점투성이 예외 조항과 동일 시 내 이동 불인정
가장 큰 문제는 현실의 육아 및 주거 이동 환경이 정부의 예외 조항에 제대로 반영되지 않았다는 점이다. 정부는 취학, 직장 전근, 장기 요양, 학교폭력 등의 사유로 이사할 경우 최대 3년까지 거주기간을 인정해 주는 예외 장치를 두었다. 하지만 맞벌이 부부의 영유아 돌봄을 위한 시댁·처가 인근 이사는 공식 예외 사유에 명시되어 있지 않다.
게다가 예외 인정을 받으려면 기존 주택 1년 이상 계속 거주 요건과 함께 반드시 ‘다른 시·군’으로 이동해야 한다. 예를 들어 서울 양천구에서 강동구로 이사하는 경우처럼 같은 서울시 내 자치구 간 이동은 타 시·군 이전 요건을 충족하지 못해 예외를 적용받을 수 없다. 투기와 상관없는 순수 실수요자들까지 ‘비거주’라는 획일적 잣대에 갇히는 구조적 모순이 발생하는 이유다.
실거주 강제가 부른 전세난과 여야 국회 지적, 전문가가 제안한 보완책
비거주 1주택자에 대한 과세 강화는 매매 시장뿐만 아니라 전월세 시장 전체의 가격 불안을 자극하고 있다. 세금 부담을 피하기 위해 집주인들이 기존 세입자를 내보내고 본인 주택으로 실거주 복귀를 선택하면서, 쫓겨난 세입자들이 전세 시장으로 새로 흘러들어와 임대차 수급 불균형을 가중시키기 때문이다.
2026년 8월 11일 열린 국회 국토교통위원회 전체회의에서도 여야 의원들은 비거주 1주택 규제가 전셋값 폭등을 유발할 수 있다는 우려를 표명했다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 불가피하게 본인 집에 살지 못하는 다양한 생애주기적 사유를 실제 주거 형태에 맞추어 촘촘하게 반영하도록 세제 예외 기준을 신속히 보완해야 한다고 촉구했다.
| 구분 | 실거주 1주택자 | 비거주 1주택자 (자가 임대) | 육아·커리어 이동 시 주요 여파 |
|---|---|---|---|
| 종부세 기본공제 | 공시가 14억 원 상향 | 공시가 9억 원으로 하향 | 보유세 부담 급증으로 이사 망설임 |
| 양도세 장특공제 | 거주 연 8% (최대 80%) | 거주 기간 없으면 공제 혜택 중단 | 자산 정리 및 갈아타기 손실 확대 |
| 예외 인정 사유 | 해당 없음 (실거주 중) | 전근·취학·요양 등 (육아 미포함) | 맞벌이 부부 영유아 돌봄 이사 불인정 |
| 이전 거리 요건 | 해당 없음 | 반드시 ‘다른 시·군’으로 이전 | 서울 시내 구 간 이동 시 예외 제외 |
핵심 요약
- 2026 세제개편으로 비거주 1주택자의 종부세 기본공제가 12억에서 9억 원으로 인하되었다.
- 양도세 장특공제 역시 실거주 기간 중심으로 재편되어 자가를 임대 준 1주택자의 세 부담이 대폭 증가했다.
- 육아를 위한 주거 이동은 예외 사유에 없고, 서울 시내 자치구 간 이동은 타 시·군 이전 요건을 충족하지 못한다.
- 집주인의 실거주 복귀 강제로 기존 세입자 퇴거 및 전세난 심화가 우려되어 국회와 전문가의 보완 요구가 잇따르고 있다.
자주하는질문(FAQ)
Q1. 비거주 1주택자의 종부세 기본공제액은 얼마로 바뀌나요?
A1. 기존 공시가격 12억 원에서 9억 원으로 하향 조정되어 세 부담이 늘어납니다. (실거주 1주택자는 14억 원으로 상향)
Q2. 육아를 위해 시댁 인근으로 이사할 경우 비거주 과세 예외를 받을 수 있나요?
A2. 현행 개편안상 예외 사유에는 전근, 취학, 요양 등만 명시되어 있어 ‘육아’ 목적 이사는 공식 예외로 인정받기 어렵습니다.
Q3. 같은 서울 시내에서 구를 옮겨 이사하는 경우 세제 예외가 적용되나요?
A3. 예외 적용을 받으려면 주택 1년 이상 거주와 함께 반드시 ‘다른 시·군’으로 이전해야 하므로, 서울시 내 구 간 이동은 예외가 적용되지 않습니다.
Q4. 비거주 1주택 과세 강화가 전세 시장에 미치는 부작용은 무엇인가요?
A4. 세금 부담을 피하려는 집주인들이 직접 입주를 선택하면서 기존 세입자가 퇴거당해 전월세 수요가 늘어나고 전셋값이 상승할 수 있습니다.
Q5. 비거주 1주택자 양도세 장기보유특별공제는 어떻게 변경되나요?
A5. 보유기간 공제가 폐지되고 순수 거주기간에만 연 8%를 적용하는 구조로 전환되어, 실제 살지 않은 1주택자의 양도세 공제 혜택이 대폭 줄어듭니다.
