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2026년 세제개편안 발표 이후 서울 강남 3구와 한강벨트 주요 단지에서 시세보다 수억 원 낮춘 ‘특급매’가 잇따라 출회되고 있다. 정부가 다주택자 양도소득세 중과 한시 완화를 2028년까지 연장하고 장기보유특별공제(장특공제) 개편을 2027년까지 유예하면서, 세금 부담이 가중되기 전 자산을 정리하려는 고가 주택 보유자들의 셈법이 분주해진 결과다.
2026 세제개편안 발표, 초고가·비거주 주택 절세 매물 출회 배경
2026년 8월 3일 발표된 세제개편안은 실거주 1주택자 보호를 강화하고 비거주 및 초고가 주택 보유자의 세 부담을 크게 늘리는 내용을 골자로 한다. 종합부동산세 공정시장가액비율이 기존 60%에서 70%로 상향 조정되었으며, 종부세 기본공제액 역시 거주 1주택자는 14억 원으로 상향된 반면 비거주 1주택자는 9억 원으로 제한되는 등 차등 과세가 본격화되었다.
특히 1주택자 장특공제가 보유 기간 공제를 폐지하고 순수 거주 기간만 반영하는 ‘장기거주소득공제’로 개편되면서 30억 원 이상 초고가 주택의 양도세 부담이 가공할 수준으로 늘어나게 되었다. 다만 정부가 장특공제 개편을 2027년까지 현행대로 유예하면서, 다주택자와 비거주 고가주택 보유자들에게 “2027년까지 매도하라”는 명확한 정책 시그널을 던진 셈이다.
올림픽파크포레온 3억·반포자이 4억 하락, 서울 대장주 급매물 현황
양도세 및 종부세 중과를 피하려는 절세 매물이 쏟아지면서 서울 주요 대장주 단지의 호가가 수억 원씩 하락하고 있다. 서울 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크포레온’ 전용면적 84㎡는 최근 실거래가(31억~32억 원) 및 전고점(33억 원) 대비 3억 원 이상 낮은 28억 5,000만 원에 특급매 매물이 등장했다.
서초구 반포동 ‘반포자이’ 전용 59㎡ 역시 지난해 최고가 38억 원에서 4억 원 이상 하락한 33억 9,000만 원에 매물이 등록되었으며, 강남구 개포동 ‘디에이치퍼스티어아이파크’ 전용 84㎡는 올해 4월 실거래가(38억 3,500만 원)보다 4억 원 이상 낮춘 34억 원에 시장에 나왔다. 거래 가액 50억 원이 넘는 압구정동 ‘한양5차’ 전용 100㎡ 또한 최고가 대비 3억 원 낮춘 49억 원에 급매물이 출회되었다.
매물 급증에도 매수세 실종, 2027년 장특공제 유예 시한과 팽팽한 눈치싸움
급매물 출회로 인해 서울 핵심 지역의 아파트 매물량은 일주일 만에 눈에 띄게 늘어났다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서초구 아파트 매매 매물은 8,078건으로 전주 대비 4.7% 증가했으며, 강남구(9,874건, 2.6%↑), 용산구(2.6%↑), 마포·성동·동작 등 한강벨트 주요 자치구 매물도 일제히 확대되었다.
그러나 수억 원 낮춘 급매물이 출회되었음에도 실제 매매 계약으로 이어지는 사례는 극소수에 불과하다. 잇따른 대출 규제로 고가 주택 매수 자금 조달이 막힌 데다, 매수자들이 2027년 장특공제 개편 유예 시한까지 급매물이 추가 출회될 것으로 보고 관망세를 유지하고 있기 때문이다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 세제 개편 시행까지 시간적 여유가 있는 만큼 당장 의사결정을 미루는 매도자와 추가 하락을 기다리는 매수자 간의 줄다리기가 장기화될 것이라고 분석했다.
| 단지명 (지역) | 전용 면적 | 이전 실거래가 / 최고가 | 세제개편 후 출회 급매가 | 하락 폭 |
|---|---|---|---|---|
| 올림픽파크포레온 (강동) | 전용 84㎡ | 31억 3,000만 ~ 33억 원 | 28억 5,000만 원 | 약 3억 원 이상↓ |
| 반포자이 (서초) | 전용 59㎡ | 38억 0,000만 원 (최고가) | 33억 9,000만 원 | 약 4억 1,000만 원↓ |
| 디에이치퍼스티어아이파크 (강남) | 전용 84㎡ | 38억 3,500만 원 (실거래) | 34억 0,000만 원 | 약 4억 3,500만 원↓ |
| 한양5차 (압구정) | 전용 100㎡ | 52억 0,000만 원 (최고가) | 49억 0,000만 원 | 약 3억 0,000만 원↓ |
핵심 요약
- 2026년 세제개편안 발표 이후 강남 3구 및 한강벨트에서 시세보다 3억~4억 원 낮은 절세 급매물이 출회되고 있다.
- 장기보유특별공제(장특공제) 개편이 2027년까지 유예되면서 유예 기간 내 처분하려는 고가·비거주 주택 보유자들의 매도가 증가했다.
- 올림픽파크포레온 84㎡가 28억 5,000만 원, 반포자이 59㎡가 33억 9,000만 원에 급매물로 등록되었다.
- 매물 증가에도 불구하고 대출 규제와 매수자들의 추가 하락 관망세로 인해 실제 거래로 연결되지 않는 팽팽한 대치 상태가 지속되고 있다.
자주하는질문(FAQ)
Q1. 2026년 세제개편안에서 고가 주택 보유세는 어떻게 달라지나요?
A1. 종부세 공정시장가액비율이 60%에서 70%로 오르고, 종부세 기본공제액이 거주 1주택 14억 원, 비거주 1주택 9억 원으로 차등 적용되어 비거주 보유자의 세 부담이 대폭 늘어납니다.
Q2. 장기보유특별공제(장특공제) 개편 내용은 무엇인가요?
A2. 1주택자 장특공제에서 보유 기간에 따른 공제 혜택을 폐지하고 순수 거주 기간만 반영하는 장기거주소득공제로 전환됩니다.
Q3. 장특공제 개편안은 언제부터 본격 적용되나요?
A3. 정부는 장특공제 개편을 2027년까지 유예하기로 하여, 2027년 말까지 매도할 경우 현행 장특공제 혜택을 받을 수 있습니다.
Q4. 강남 주요 아파트 급매물이 출회되는데도 거래가 안 되는 이유는 무엇인가요?
A4. 강력한 대출 규제로 매수자의 자금 조달이 어려운 데다, 매수자들이 2027년 유예 시한까지 급매물이 더 나올 것으로 보고 관망하기 때문입니다.
Q5. 서울 자치구별 매물은 얼마나 늘어났나요?
A5. 세제개편 발표 후 일주일간 서초구 매물이 4.7% 늘어났으며, 강남구(2.6%↑), 용산구(2.6%↑) 및 한강벨트 자치구 매물이 일제히 증가했습니다.
