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정부의 부동산 세제 개편안 발표 이후 서울 아파트 시장에서 강남권과 비강남권의 가격 흐름이 뚜렷하게 엇갈리고 있다.
한국부동산원 발표에 따르면 강남구와 서초구는 2주 연속 하락세를 이어간 반면, 마포구와 노원·도봉·강북 등 중저가 지역은 오름폭을 키웠다.
보유세 개편에 따른 초고가 아파트 급매물 출회와 15억 원 이하 단지로의 수요 이동 현황을 세부 데이터로 정리했다.
강남·서초 2주 연속 하락과 마포·강북 상승이 나타난 배경
세제 개편안 발표 이후 서울 고가 아파트 밀집 지역의 매수세가 급격히 위축되었다.
한국부동산원이 발표한 8월 셋째 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 강남구는 마이너스 0.05%, 서초구는 마이너스 0.09%를 기록하며 하락 폭을 키웠다.
반면 마포구는 0.29%, 강동구는 0.22% 상승했으며, 강북권의 성북구(0.45%), 노원구(0.34%), 도봉구(0.31%) 등도 상승 폭을 확대했다.
초고가 주택에 집중된 보유세 부담을 피하려는 매도 움직임과 중저가 실수요 유입이 겹치며 지역별 양극화가 가속화되는 흐름이다.
| 지역 구분 | 전주 변동률(%) | 당주 변동률(%) | 시장 주요 특징 |
|---|---|---|---|
| 강남구 | -0.02 | -0.05 | 보유세 부담 매물 증가, 매수 관망세 |
| 서초구 | -0.04 | -0.09 | 2억~3억 낮춘 급매 출회로 하락 폭 확대 |
| 마포구 | +0.20 | +0.29 | 한강벨트 실수요 유입으로 상승 폭 확대 |
| 도봉구 | +0.17 | +0.31 | 15억원 이하 중저가 매수세 집중 |
| 성북구 | +0.43 | +0.45 | 실수요 갈아타기 거래 지속 |
| 서울 전체 | +0.21 | +0.22 | 비강남권 상승세 주도로 전체 지수 소폭 상승 |
보유세 중과 부담과 급매물 증가로 얼어붙은 강남권 시장
초고가 아파트 소유자들의 보유세 중과 부담이 커지면서 매물이 빠른 속도로 쌓이고 있다.
부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 세제 개편안 발표 직전 6만 1,271건에서 발표 후 6만 5,252건으로 6.4% 늘어났다.
특히 강남·서초 일대 고령층 집주인들이 호가를 기존 대비 2억~3억 원가량 낮춘 급매물을 내놓는 사례가 늘었다.
하지만 매수 대기자들은 추가적인 가격 조정을 기대하며 관망세를 유지하고 있어 실거래 체결은 드물게 이뤄지는 상태다.
15억원 미만 중저가 및 한강벨트 단지의 풍선효과
세 부담 압박이 상대적으로 덜한 15억 원 이하 아파트 밀집 지역은 반사이익을 얻고 있다.
도봉구와 성북구, 노원구, 강북구 등 동북권 주요 단지에서는 실수요자 중심의 매수세가 꾸준히 이어지며 가격 상승세가 견고하다.
마포구와 강동구 등 준상급지 한강벨트 역시 고가 주택 진입 부담을 피하려는 갈아타기 수요가 집중되며 상승률을 밀어 올렸다.
강남권의 거래 정체 속에서도 비강남권의 고른 상승이 이어지면서 서울 전체 아파트값 변동률은 0.22%로 소폭 상승했다.
2026년 하반기 서울 부동산 양극화 전망과 매수 전략
세제 개편안이 최종 확정되기 전까지 서울 아파트 시장의 국지적 양극화는 지속될 가능성이 높다.
강남권은 추가 하락을 기다리는 매수자와 버티기에 들어간 집주인 간의 줄다리기가 이어지며 당분간 거래 침체가 지속될 수 있다.
무주택 실수요자라면 단기 급등한 지역보다는 직주근접성이 높고 15억 원 이하 구간에서 가격 방어력이 검증된 단지를 선별해야 한다.
실제 갈아타기를 고려하는 1주택자는 세제 개편의 구체적 시행 시기와 다주택·비거주 중과 요건을 면밀히 따져 매수 타이밍을 잡는 것이 안전하다.
핵심 요약
- 정부 세제 개편안 발표 후 강남구(-0.05%)와 서초구(-0.09%) 2주 연속 하락 폭 확대
- 서울 전체 매물 6.4% 증가하며 강남권 중심 호가 2억~3억 원 낮춘 급매물 출회
- 마포구(0.29%), 강동구(0.22%), 성북구(0.45%), 도봉구(0.31%) 등 중저가·한강벨트 상승세 확대
- 비강남권 상승세 견인으로 서울 전체 아파트 매매가격 변동률은 0.22% 기록
- 세제 확정 전까지 초고가 관망세와 중저가 실수요 집중이라는 양극화 흐름 지속 전망
자주하는질문(FAQ)
Q1. 세제 개편안 이후 강남·서초 집값이 떨어진 주된 원인은 무엇인가?
A1. 초고가 주택에 대한 보유세 중과 부담이 현실화되면서 고령층 집주인을 중심으로 호가를 낮춘 급매물이 증가했으나 매수 관망세로 거래가 정체되었기 때문이다.
Q2. 마포와 강북 등 비강남권 집값이 오른 이유는 무엇인가?
A2. 15억 원 이하 중저가 아파트는 세제 강화 영향이 적고, 초고가 진입이 어려워진 갈아타기 실수요가 한강벨트 및 동북권으로 유입되었기 때문이다.
Q3. 서울 전체 아파트 매물은 얼마나 늘어났는가?
A3. 부동산 빅데이터 아실 집계 기준 세제 개편안 발표 전 6만 1,271건에서 발표 후 6만 5,252건으로 약 6.4% 증가했다.
Q4. 강남권 아파트 급매물은 어느 정도 가격이 낮아졌는가?
A4. 현장 공인중개업계에 따르면 서초·강남 일부 단지에서 종전 호가 대비 약 2억~3억 원 낮춘 매물이 출회되고 있다.
Q5. 서울 전체 주간 아파트값 상승률은 몇 퍼센트인가?
A5. 한국부동산원 8월 17일 조사 기준 서울 전체 아파트 매매가격 변동률은 0.22% 상승을 기록했다.
