이 포스팅은 쿠팡 파트너스 활동의 일환으로 수수료를 지급받을 수 있습니다.
지금과 같은 서울 아파트값 상승세가 이어질 경우 2030년에는 서울 25개 자치구 중 22개 구에서 종합부동산세 과세 대상 아파트가 나올 수 있다는 시뮬레이션 결과가 나왔어요. 강북구, 금천구, 도봉구 단 3곳을 제외한 서울 전역의 주요 단지가 종부세 사정권에 들어간다는 분석이거든요.
국회 정무위원회 자료에 따르면 전용면적 84㎡ 기준 상위 단지들이 대거 종부세 부과 대상에 포함될 것으로 예상되었습니다. 다만 정부는 과거 공시가격 변동 추이를 볼 때 과도한 가정이라며 신중한 입장을 보이고 있어, 실제 과세 기준과 핵심 쟁점을 꼼꼼히 짚어볼 필요가 있어요.
4년 뒤 서울 22개 구로 번지는 종부세 과세 전망
국회 정무위원회 신동욱 의원실과 KB국민은행 분석에 따르면 현재 19개 구 78개 단지인 종부세 대상은 2030년 22개 구 101개 단지로 늘어납니다. 최근 1년간 서울 아파트 매매가격 상승률인 연 11%가 지속된다는 전제하에 도출된 수치예요.
과거 종부세가 강남3구와 마용성 등 일부 고가 주택 밀집 지역의 전유물로 여겨졌다면, 시세 상승이 누적될 경우 외곽 준상급지 국민평형까지 광범위하게 세 부담이 전이되는 셈이죠.
이번 분석에서 제외된 곳은 강북구, 금천구, 도봉구 3개 자치구에 불과합니다. 실거주 목적으로 1주택을 보유한 중산층 가구라 하더라도 향후 주택 보유세 부담이 눈에 띄게 늘어날 수 있다는 우려가 나오는 이유예요.
전용 84㎡ 상위 단지 시뮬레이션과 101개 단지 확대 지표
서울 25개 자치구별 KB시세 상위 5개 단지(전용 84㎡ 기준)를 분석한 결과, 이미 13개 구에서는 상위 5개 단지가 모두 종부세 대상에 들어갔습니다. 강남·서초·송파구를 비롯한 핵심지 대단지는 이미 전용 84㎡ 전 평형이 과세 기준선을 웃돌고 있거든요.
이번 시뮬레이션은 2027년 세제 개편안 기준 기본공제 14억원(비거주 12억원)과 세 부담 상한 150%를 적용해 계산되었습니다. 기본공제액이 상향 조정되었음에도 불구하고 시세 상승 속도가 공제 기준을 추월하면서 과세 단지가 23곳이나 추가되는 결과가 나온 것이에요.
전용 84㎡는 통상 3~4인 가구가 실거주하는 대표 평형입니다. 따라서 매매가 상승이 지속되면 고가 대형 평형뿐만 아니라 국민평형 아파트 소유자들의 체감 세 부담도 점진적으로 가중될 수밖에 없습니다.
과거 공시가 변동률을 든 정부의 반론과 실제 변수
재정경제부는 보도 설명자료를 통해 매년 10% 이상의 상승세가 지속된다는 가정은 비현실적이라고 반박했습니다. 과거 20년간 공동주택 공시가격은 등락을 반복해 왔으며, 연간 10% 이상 상승한 해는 2007년, 2021년, 2022년 3개년에 불과했다는 설명이에요.
부동산 시장은 경기 순환과 금리 환경, 정부의 수급 정책에 따라 조정기를 거치기 마련입니다. 따라서 특정 기간의 고점 상승률을 4년 연속 단순 대입하는 것은 통계적 착시를 유발할 수 있다는 것이 당국의 공식 입장이에요.
아울러 실제 종부세는 공시가격 현실화율과 공정시장가액비율 조정 등 정책적 완충 장치가 함께 작동합니다. 향후 발표될 보유세 세제 개편 방향과 시장 금리 추이에 따라 실제 납부 세액은 시뮬레이션과 크게 달라질 수 있어요.
서울 자치구별 종부세 과세 단지 변화 비교
2026년 현재 집계된 종부세 부과 현황과 연 11% 상승 가정 시 2030년 전망치를 표로 정리해 드립니다.
| 구분 | 현재(2026년 기준) | 2030년 전망치(연 11% 지속 시) | 비고 및 전제 조건 |
|---|---|---|---|
| 과세 대상 자치구 | 19개 구 | 22개 구 (3개 구 제외 서울 전역) | 강북·금천·도봉구 제외 |
| 과세 대상 단지 수 | 78개 단지 | 101개 단지 (+23개 단지 증가) | 구별 시세 상위 5개 단지 기준 |
| 상위 5곳 전원 과세 구 | 13개 자치구 | 다수 자치구로 확대 전망 | 강남·서초·송파 등 포함 |
| 적용 세제 기준 | 기본공제 12억원 | 기본공제 14억원 (2027 개편안 가정) | 세부담 상한 150% 적용 |
표에서 보듯 주택 가격 상승률에 따라 과세 대상 단지가 크게 변동할 수 있어요. 보유 주택의 공시가격과 공제 한도를 정기적으로 점검하면서 장기적인 세금 납부 계획을 세우시는 것을 권해드려요.
핵심 요약
- 서울 집값 상승세(연 11%)가 유지되면 2030년 서울 25개 구 중 22개 구가 종부세 부과 대상에 포함될 수 있습니다.
- 과세 대상 아파트는 현재 78개 단지에서 101개 단지로 23곳 늘어나며 강북·금천·도봉구만 제외됩니다.
- 전용 84㎡ 국민평형 기준 상위 단지들이 대거 포함되어 1주택 실거주자의 세 부담 우려가 제기되고 있어요.
- 정부는 과거 20년간 공시가 10% 이상 상승 연도가 3개년에 불과했다며 단순 상승 가정의 한계를 지적했습니다.
자주하는질문(FAQ)
Q1. 2030년 종부세 대상에서 제외되는 서울 자치구 3곳은 어디인가요?
A1. 시뮬레이션 결과 강북구, 금천구, 도봉구 3곳을 제외한 나머지 22개 자치구에서 종부세 대상 단지가 나오는 것으로 나타났습니다.
Q2. 이번 분석에 적용된 1세대 1주택 종부세 기본공제액은 얼마인가요?
A2. 세제 개편안 수정안을 기준으로 2027년 이후 기본공제 14억원(비거주 12억원)과 세 부담 상한 150%가 적용된다고 가정했습니다.
Q3. 전용면적 84㎡ 아파트도 종부세를 내야 하나요?
A3. 공시가격이 기본공제 기준선(14억원)을 초과하는 서울 주요 지역 신축 및 대단지 전용 84㎡는 이미 과세 대상에 포함되어 있습니다.
Q4. 정부는 이 전망에 대해 어떤 입장을 밝혔나요?
A4. 재정경제부는 과거 20년간 공시가격이 10% 이상 오른 해는 3번에 불과했다며 지속적인 급등을 가정한 분석은 무리가 있다고 설명했습니다.
Q5. 실제 종부세 부담을 결정짓는 핵심 변수는 무엇인가요?
A5. 아파트 실거래 시세 외에도 매년 정부가 고시하는 공시가격, 공정시장가액비율, 세법상 기본공제 금액이 종합적으로 작용합니다.
