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2026년 하반기 서울 아파트 임대차 시장에 심각한 전세 대란의 경고등이 켜졌다. 계약갱신청구권(갱신권)을 행사해 4년간 거주했던 ‘2+2년’ 전세 만기 물량 약 1만 건이 올해 연말까지 집중 도래하는 데다, 최근 발표된 세제개편안으로 집주인들의 실거주 전환이 급증하고 있기 때문이다. 송파구 헬리오시티 등 주요 대단지에서는 만기 전월세의 절반 가까이 집주인이 직접 입주하겠다고 나서며 세입자들이 갈 곳을 잃는 상황이 속출하고 있다.
2+2년 전세 만기 1만 건 도래, 세제개편안과 맞물린 임대차 시장의 충격
국토교통부 실거래가 데이터를 분석한 결과, 2024년 7월부터 11월 사이 서울 아파트 임대차 계약 중 갱신청구권을 사용한 계약은 총 10,347건으로 집계되었다. 이들 계약이 2026년 하반기부터 연말까지 순차적으로 4년 만기를 맞이하면서 새로운 임대차 계약을 맺어야 하는 세입자가 1만 가구 이상 쏟아지게 되었다.
여기에 2026년 8월 발표된 정부의 부동산 세제개편안이 결정적인 불씨를 당겼다. 비거주 주택에 대한 종합부동산세 및 양도소득세 혜택이 크게 줄어들면서, 세금 중과를 피하기 위해 본인이나 직계존비속 실거주를 선택하는 집주인들이 기하급수적으로 늘어난 것이다. 주택임대차보호법상 집주인이 실거주를 선언하면 세입자의 계약갱신권은 즉시 무력화된다.
헬리오시티 전세 단 1건, 강남 3구 25% 집중과 집주인 실거주 대란
집주인들의 실거주 전환 여파는 고가 아파트가 밀집한 강남 3구(송파·강남·서초)에서 가장 먼저 가시화되고 있다. 올해 연말까지 만기를 맞이하는 ‘2+2년’ 갱신 물량 중 송파구가 1,019건으로 서울 자치구 중 가장 많았고, 강남구(935건), 서초구(587건)가 뒤를 이었다. 강남 3구에서만 서울 전체 만기 물량의 24.7%에 달하는 2,551건이 집중되어 있다.
| 자치구 | 2+2년 만기 갱신 물량 | 서울 전체 대비 비중 | 현장 전세 시장 동향 |
|---|---|---|---|
| 서울 송파구 | 1,019건 | 9.8% (최고 수치) | 헬리오시티 84㎡ 전세 매물 단 1건 기근 |
| 서울 강남구 | 935건 | 9.0% | 세제개편 후 집주인 실거주 문의 폭증 |
| 서울 서초구 | 587건 | 5.7% | 실거주 복귀로 세입자 재계약 거부 속출 |
| 강남 3구 합계 | 2,551건 | 24.7% (전체의 1/4) | 학군지 세입자 전학 및 퇴거 불안 극대화 |
실제 9,510가구에 달하는 국내 최대 단지인 송파구 가락동 ‘헬리오시티’의 경우, 최근 전용 84㎡ 국민평형 전세 매물이 단 1건만 남아있을 정도로 극심한 품귀 현상을 보이고 있다. 현장 중개업소에 따르면 세제개편 발표 이후 9~10월 만기 물량 중 40~50%의 집주인이 직접 입주하겠다고 통보하여, 세입자들이 같은 단지 내에서 다른 집을 구하지 못해 발을 굴리고 있다.
매물 14.1% 축소와 성동·마포·동작 풍선효과, 세입자 주거비 폭등 우려
서울 아파트 전체 임대차 매물은 빠르게 줄어들고 있다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실 집계에 따르면 서울 아파트 전월세 매물은 2026년 8월 9일 기준 38,157건으로, 올해 초(44,424건) 대비 불과 8개월 만에 14.1% 급감했다.
강남권에서 전셋집을 구하지 못한 세입자들이 상대적으로 보증금이 낮은 성동구, 마포구, 양천구, 동작구 등으로 밀려나면서 전세 수요가 외곽으로 연쇄 확산되는 ‘풍선효과’마저 발생하고 있다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 세입자가 살고 있어도 주택은 이미 공급 기능을 수행하고 있는데, 정부가 세제 혜택을 실거주자에게만 몰아주면서 전세 매물을 씨가 말라버리게 만드는 부작용을 초래했다고 지적했다.
핵심 요약
- 올해 연말까지 서울 아파트 ‘2+2년’ 전세 만기 물량 1만 건이 순차적으로 도래한다.
- 8·3 세제개편으로 비거주 과세가 강화되자 송파 헬리오시티 등 대단지 집주인 40~50%가 실거주 복귀를 선언했다.
- 강남 3구에 만기 물량의 24.7%(2,551건)가 몰려있어 학군지 세입자들의 퇴거 대란이 벌어지고 있다.
- 서울 임대 매물이 올해 초 대비 14.1% 줄어든 가운데 강남발 전세 수요 이동으로 마포·성동·동작 등 전셋값 폭등 풍선효과가 우려된다.
자주하는질문(FAQ)
Q1. 집주인이 실거주하겠다고 하면 세입자는 계약갱신청구권을 사용할 수 없나요?
A1. 네, 주택임대차보호법에 따라 집주인 본인이나 직계존비속이 실제 거주하겠다고 통보할 경우 세입자의 계약갱신청구권 요구는 법적으로 거절됩니다.
Q2. 서울에서 ‘2+2년’ 전세 만기 물량이 가장 많이 몰린 지역은 어디인가요?
A2. 송파구(1,019건)가 가장 많으며, 강남구(935건), 서초구(587건) 순으로 강남 3구에만 서울 전체의 24.7%가 집중되어 있습니다.
Q3. 세제개편이 집주인의 실거주 전환을 부추긴 이유는 무엇인가요?
A3. 비거주 1주택 및 다주택자에 대한 종부세·양도세 감면 혜택이 대폭 축소되었고, 실거주 요건을 채워야 보유세 및 양도세 감면을 받을 수 있도록 제도가 개편되었기 때문입니다.
Q4. 현재 서울 아파트 전세 매물은 얼마나 감소했나요?
A4. 아실 기준 2026년 8월 9일 서울 전월세 매물은 38,157건으로 올해 초(44,424건) 대비 14.1% 감소했습니다.
Q5. 강남권 전세난이 다른 서울 자치구로 미치는 영향은 어떠한가요?
A5. 강남권에서 밀려난 세입자들이 성동, 마포, 양천, 동작 등 준상급지 및 인접 구로 이동하면서 서울 전역의 전셋값을 연쇄적으로 밀어 올리는 풍선효과가 발생하고 있습니다.
