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서울시가 노후 저층 주거지의 주택 정비 속도를 획기적으로 끌어올리기 위해 2031년까지 모아주택 4만 가구 착공을 추진한다. 신규 대상지에 계획 수립과 조합 설립을 동시에 진행하는 모아통합기획을 적용해 후보지 선정부터 착공까지 걸리는 기간을 기존 6년에서 4년 6개월로 1년 6개월 단축하기로 했다.
현재 서울 시내 137곳에서 모아타운이 추진되며 13만 가구의 공급 기반이 마련된 가운데, 공사비 분쟁 중재와 세입자 대책 등 공공 지원이 대폭 강화된다. 모아타운 쾌속통합 추진계획의 핵심 내용과 주요 자치구별 공급 계획을 상세히 살펴본다.
서울 모아주택 2031년 4만 가구 착공 목표와 자치구별 공급 물량
서울시는 2028년까지 모아주택 1만 4,000가구를 우선 착공하고 2031년까지 누적 4만 가구 착공을 달성할 방침이다. 현재 착공 단계에 근접한 146개 구역을 집중관리 대상과 일반관리 대상으로 분류해 매달 신속착공 공정회의를 열고 공정촉진책임관을 지정해 일정 지연을 원천 차단한다.
지역별 착공 목표 물량은 노후 다세대·다가구가 밀집한 중랑구가 1만 가구로 가장 많다. 뒤를 이어 금천구 5,700가구, 마포구 3,800가구, 강서구 3,600가구 순으로 대규모 공급이 예정되어 있어 동북권과 서남권의 주거 환경 개선이 본격화될 전망이다.
모아통합기획 도입을 통한 사업 기간 6년에서 4.5년 단축 원리
모아통합기획은 관리계획 수립과 조합 설립 절차를 병행 추진해 후보지 선정부터 착공까지 소요 기간을 4년 6개월로 줄이는 혁신 제도다. 기존 재개발 신속통합기획의 원팀 기획 및 표준 처리기한 방식을 소규모주택정비사업에 최적화하여 이식했다.
서울시와 전문가, 주민이 초기 단계부터 참여해 1년 이내에 관리계획을 수립하는 동안 조합 설립 인가 절차를 동시에 진행한다. 조합 설립 이후에도 공공과 설계자가 건축계획 및 관리계획 변경을 원스톱으로 처리하여 행정 지연을 획기적으로 줄인다. 실제 건국대 모아타운의 경우 이 방식을 통해 사업 기간을 최대 1년 8개월 단축하는 성과를 냈다.
SH 공사비 검증제 신설과 찾아가는 신속해결지원단 갈등 중재
공사비 인상 갈등으로 사업이 멈추는 문제를 방지하기 위해 조례를 개정하고 서울주택도시개발공사(SH)에 공사비 검증 업무를 전담시킨다. 소규모정비사업은 일반 대규모 재개발과 달리 공사비 검증 제도가 없어 조합과 시공사 간 분쟁 발생 시 해결이 어려웠던 구조적 한계를 보완한 것이다.
이와 함께 건축, 정비, 법률, 회계, 감정평가 등 7개 분야 전문가로 꾸려진 찾아가는 신속해결지원단을 현장에 즉시 투입한다. 표준정관과 시공자 표준계약서를 보급해 계약 분쟁을 사전에 막고, 철거 세입자가 재개발 임대주택에 입주할 수 있도록 선택권을 넓혀 이주 갈등도 최소화한다.
서울 모아타운 기존 방식 vs 모아통합기획 쾌속 추진 비교
기존 모아주택 추진 절차와 새롭게 도입되는 모아통합기획 방식의 주요 차이점은 다음과 같다.
| 구분 | 기존 모아타운 추진 방식 | 모아통합기획 쾌속 추진 방식 | 개선 효과 |
|---|---|---|---|
| 후보지 선정 후 착공 기간 | 약 6년 소요 | 약 4년 6개월 소요 | 사업 기간 1년 6개월 단축 |
| 계획 및 조합 설립 | 관리계획 완료 후 순차 설립 | 관리계획 수립과 조합 설립 병행 | 초기 행정 소요 시간 최소화 |
| 공사비 분쟁 관리 | 제도적 검증 장치 부재 | SH공사 공사비 검증 제도 도입 | 공사 중단 및 시공 갈등 예방 |
| 현장 갈등 중재 | 조합 자체 해결 의존 | 7개 분야 신속해결지원단 파견 | 이주·공사비 지연 원스톱 해결 |
| 세입자 대책 | 단지 내 임대 한정 | 재개발 임대주택 입주 선택권 확대 | 원주민 재정착률 제고 |
신규 후보지 100곳 공모 요건과 저층 주거지 투자 시 유의점
서울시는 2030년까지 모아통합기획을 적용할 신규 후보지 100곳을 추가 발굴해 약 12만 가구의 추가 공급 기반을 다질 계획이다. 공모 신청을 위해서는 대상지 내 토지등소유자 60% 이상과 토지면적 2분의 1 이상의 동의 요건을 충족해야 한다.
모아주택 권리산정기준일 이후 지어진 신축 빌라나 지분 쪼개기 매물은 입주권이 나오지 않고 현금청산될 수 있으므로 매수 전 건축허가일과 고시일을 철저히 대조해야 한다. 또한 단지별 동의율 확보 속도와 상가 소유자 갈등 여부에 따라 추진 속도가 크게 갈릴 수 있어 입지별 현장 분석이 필수적이다.
핵심 요약
- 서울시가 2031년까지 모아주택 4만 가구 착공을 추진하며 중랑구에 가장 많은 1만 가구를 공급한다.
- 모아통합기획을 도입해 관리계획과 조합 설립을 병행하여 착공 기간을 6년에서 4.5년으로 줄인다.
- SH공사 공사비 검증제와 7개 분야 신속해결지원단을 통해 공사비 및 주민 갈등을 선제 중재한다.
- 2030년까지 신규 후보지 100곳을 선정하며 토지등소유자 60% 및 면적 2분의 1 동의가 요구된다.
자주하는질문(FAQ)
Q1. 모아통합기획이 도입되면 사업 기간이 얼마나 단축되나요?
A1. 관리계획 수립과 조합 설립을 병행 진행함으로써 후보지 선정부터 착공까지 기존 약 6년에서 4년 6개월로 1년 6개월 단축된다.
Q2. 2031년까지 착공 물량이 가장 많은 자치구는 어디인가요?
A2. 중랑구가 1만 가구로 가장 많으며, 금천구 5,700가구, 마포구 3,800가구, 강서구 3,600가구 순으로 공급된다.
Q3. 공사비 갈등을 방지하기 위한 새로운 제도는 무엇인가요?
A3. 서울시 조례를 개정하여 SH공사가 공사비 검증을 직접 맡고, 표준정관 및 표준공사계약서를 도입해 시공 분쟁을 차단한다.
Q4. 신규 모아타운 후보지 공모 신청을 위한 동의율 요건은 어떻게 되나요?
A4. 대상지 내 토지등소유자 60% 이상과 토지면적 2분의 1 이상의 주민 동의를 확보해야 공모에 신청할 수 있다.
Q5. 모아타운 구역 내 빌라 매수 시 주의해야 할 점은 무엇인가요?
A5. 권리산정기준일 이후 준공된 신축 빌라는 분양 자격이 제한되어 현금청산 대상이 될 수 있으므로 권리산정일을 반드시 확인해야 한다.
