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2026년 세제 개편안이 발표된 이후 서울과 수도권 주요 아파트 단지 임대차 시장이 크게 흔들리고 있다. 보유세와 양도소득세 감면 혜택이 보유 기간이 아닌 실거주 기간 중심으로 대폭 강화되면서, 집주인들이 절세를 위해 직접 입주하거나 주택을 처분하는 선택을 내리고 있기 때문이다. 이로 인해 기존 세입자들은 계약갱신청구권조차 쓰지 못하고 쫓겨날 위기에 처하며 주거 불안이 심화되는 양상이다.
실거주 없으면 세금 폭탄, 2026 세제 개편안 핵심 내용
정부가 발표한 2026년 세제 개편안의 핵심은 실거주 요건을 충족하지 않은 1주택자 및 다주택자에 대한 징벌적 과세 강화이다. 기존에는 아파트를 오랫동안 보유하기만 해도 종합부동산세(종부세)와 양도소득세에서 상당한 세액 공제 혜택을 받을 수 있었다. 그러나 이번 개편에 따라 종부세 보유 공제는 2028년부터 단계적으로 거주 기간 중심으로 바뀌며, 다주택자의 공정시장가액비율 역시 현재 60%에서 2028년 80%로 대폭 상향 조정된다.
양도세 계산 시 물가 상승분을 보전해주던 장기보유특별공제(장특공제) 역시 2029년부터는 보유 공제가 완전히 폐지되고 순수 거주 요건만 공제 대상으로 인정을 받는다. 결국 집주인 입장에서는 본인이 직접 들어가 살지 않거나 임대 주택을 정리하지 않으면 가공할 세금 부담을 안게 되는 구조로 바뀐 셈이다.
쫓겨나는 세입자들, 계약갱신권 무용지물과 임대 매물 기근
세제 개편의 여파는 집주인을 넘어 전월세 세입자들에게 직접적인 피해로 전가되고 있다. 올림픽파크포레온 등 서울 주요 단지에서는 계약 만료를 앞두고 “종부세 부담 때문에 들어가 살거나 매각해야 하니 집을 비워달라”는 통보를 받는 세입자 사례가 잇따르고 있다. 주택임대차보호법상 세입자에게 계약갱신청구권이 있지만, 집주인이 실거주 목적으로 입주할 경우 세입자는 2년 만에 퇴거할 수밖에 없다.
이로 인해 전월세 시장에서는 신규 임대 매물이 자취를 감추는 매물 잠김 현상이 발생하고 있다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 비거주 주택 보유자들이 절세를 위해 자가 입주를 선택하면서 시장의 전월세 매물이 급감하고, 이는 결국 임대료 상승으로 이어지는 부작용을 낳고 있다고 분석했다.
강남 급매물 출회와 대출 규제, 현금 부자들만의 찬스인가
정부는 실거주 요건 강화로 비거주 주택 매물이 매매 시장에 나와 집값 안정에 기여할 것으로 기대하고 있으나, 시장의 평가 차이는 크다. 보유세 부담을 견디지 못한 강남권 고령층 등을 중심으로 일부 급매물이 출회되고 있으나, 엄격한 대출 규제로 인해 무주택 서민들이 이를 매수하기는 어렵다는 지적이 나온다.
현재 25억 원 초과 고가 주택에 대한 주택담보대출 한도가 최대 2억 원으로 제한되어 있어, 시장에 나온 급매물은 결국 대출 없이 자금을 조달할 수 있는 현금 부자들의 몫이 되고 있다는 분석이다. 이에 따라 이번 세제 개편이 실거주 자가 마련을 돕기보다 세입자의 주거 환경을 위협하고 부의 편중을 심화시킨다는 비판이 제기된다.
| 구분 | 기존 제도 | 2026 세제 개편안 (2028~2029년 적용) |
|---|---|---|
| 종부세 공제 요건 | 보유 기간에 따라 20~50% 공제 | 보유 공제 폐지, 거주 기간 중심으로 단계적 전환 |
| 공정시장가액비율 | 다주택자 등 60% 적용 | 2028년부터 80%로 대폭 상향 |
| 장기보유특별공제 | 보유 기간 + 거주 기간 합산 공제 | 2029년 보유 공제 완전 폐지, 거주 요건만 반영 |
| 임대차 시장 영향 | 임대 사업자 및 전세 유임 유도 | 집주인 자가 입주 증가, 전세 매물 잠김 및 세입자 퇴거 |
핵심 요약
- 2026 세제 개편안에 따라 종부세와 장특공제 혜택이 보유에서 실거주 기간 중심으로 대폭 개편된다.
- 집주인들이 절세를 위해 직접 입주하거나 주택을 매각하면서 기존 전세 세입자들이 퇴거 요구를 받고 있다.
- 집주인의 실거주 입주는 세입자의 계약갱신청구권을 무력화하여 전월세 매물 기근과 임대료 상승을 유발한다.
- 강남권 등에서 일부 급매물이 나오고 있으나, 강한 대출 규제로 인해 현금 부자들만 수혜를 본다는 지적이 나온다.
자주하는질문(FAQ)
Q1. 집주인이 실거주하겠다고 하면 계약갱신청구권을 쓸 수 없나요?
A1. 네, 주택임대차보호법상 집주인이나 직계존비속이 직접 실거주하는 경우 세입자의 계약갱신청구권 요구를 정당하게 거절할 수 있습니다.
Q2. 종부세 거주 요건 공제는 언제부터 변경되나요?
A2. 2028년부터 단계적으로 보유 기간 공제가 폐지되고 실거주 기간에 따라 세액 공제가 차등 적용됩니다.
Q3. 장기보유특별공제(장특공제)는 어떻게 달라지나요?
A3. 2029년부터 보유 기간에 따른 공제 혜택이 사라지고, 순수 실거주 기간에 대해서만 양도소득세 공제가 적용됩니다.
Q4. 실거주 세제 강화가 전세 시장에 미치는 영향은 무엇인가요?
A4. 비거주 집주인이 직접 입주하면서 전세 매물이 시장에서 사라지고, 이로 인해 전월세 가격이 급등할 가능성이 커집니다.
Q5. 출회되는 급매물을 무주택자가 대출로 매수할 수 있나요?
A5. 25억 원 초과 고가 주택의 경우 대출 한도가 2억 원 수준으로 제한되어 있어 서민들의 대출을 통한 매수는 현실적으로 어렵습니다.
