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최근 이재명 대통령 부부가 소유하던 경기도 성남시 분당구 수내동 아파트를 29억 원에 매각하는 과정에서, 매수인을 채무자로 하는 17억 7,000만 원 규모의 근저당권을 설정한 사실이 알려져 뜨거운 논쟁이 이어지고 있다. 정부가 시중은행의 주택담보대출을 강력하게 규제하는 상황에서 발생한 이번 거래를 두고, 일각에서는 “규제 우회를 위한 편법 매도자 대출”이라는 비판을 제기하는 반면, 다른 한쪽에서는 “잔금을 치르기 전 소유권을 먼저 넘겨준 데 따른 정당한 법적 안전장치”라는 반론이 맞서고 있다. 등기부 분석을 통해 본 사건의 전말과 법적·금융적 쟁점을 객관적으로 비교해본다.
분당 수내동 29억 원 아파트 매각과 17.7억 원 근저당 설정 경위
이번 논란의 핵심은 29억 원이라는 매매가격 대비 약 61%에 달하는 17억 7,000만 원의 근저당권이 매도인 이름으로 설정되었다는 점이다. 대법원 인터넷등기소 등기사항전부증명서에 따르면, 이재명 대통령 부부가 공동 소유했던 성남시 분당구 수내동 양지마을 1단지 금호아파트는 2026년 7월 14일 29억 원에 매매계약이 체결되었다.
매매계약 체결 이틀 뒤인 7월 16일, 매수인 2명에게 소유권 이전 등기가 완료되었다. 이와 동시에 이 대통령 부부를 근저당권자로, 매수인 2명을 채무자로 하는 근저당권이 설정되었으며, 채권최고액은 17억 7,000만 원으로 명시되었다. 일반적인 부동산 거래에서는 매수인이 잔금을 모두 지급하는 당일에 소유권 이전 등기를 넘겨받는 것이 상례라는 점에서 이번 거래 방식은 큰 주목을 받았다.
계약부터 소유권 이전, 근저당 설정까지의 등기 일지
- 2026년 7월 14일: 분당 수내동 양지마을 금호아파트 29억 원 매매계약 체결.
- 2026년 7월 16일: 매수인 2명에게 소유권 이전 등기 완료.
- 2026년 7월 16일 (동시 접수): 채권최고액 17억 7,000만 원(이 대통령 부부 채권자) 근저당권 설정 등기 완료.
- 2026년 10월 말 (예정): 매수인의 기존 주택 처분에 따른 잔금 완납 및 근저당권 말소 예정.
적법한 잔금 채권 담보인가, 대출 규제 우회 꼼수인가
이번 매매 건을 바라보는 시각은 크게 ‘민법상 정당한 잔금 담보’라는 반론과 ‘정부 정책을 무력화한 대출 우회’라는 비판으로 극명하게 엇갈린다. 각 입장의 주요 근거를 세부적으로 살펴보면 아래와 같다.
법률적 관점: 소유권 선이전에 따른 매도인의 안전장치
청와대 측 해명과 법률 전문가들의 반론에 따르면, 이번 거래는 매수인의 개인적 자금 사정으로 인해 발생한 정상적인 계약이다. 매수인은 기존 보유 주택을 처분하여 2026년 10월 말까지 잔금을 납부하기로 약정하였다. 매도인 입장에서는 잔금을 받기 전에 소유권을 먼저 넘겨주어야 하는 위험을 안게 되므로, 미지급된 잔금 채권을 안전하게 보호하기 위해 해당 부동산에 근저당권을 설정한 것이다. 이는 민법상 완전히 허용되는 적법한 계약 방식이며 실거래가 및 세금 신고도 정당하게 이뤄졌다.
금융·정치적 관점: 25억 초과 주택 대출 규제와의 형평성 논란
반면 야당과 비판 측에서는 무겁게 적용되는 금융권 주택담보대출 규제와의 형평성을 문제 삼는다. 현재 규제지역 내 25억 원을 초과하는 고가 주택의 경우 시중은행을 통한 주택담보대출 한도가 최대 2억 원으로 엄격히 제한된다. 그러나 매도자가 직접 미지급 잔금을 채권으로 두고 근저당을 설정해 주면, 매수인은 금융권 대출 없이도 수억 원에서 수십억 원에 달하는 자금 유예 효과를 누리게 된다. 이는 사실상 ‘매도자 금융(사금융)’을 제공하여 정부의 대출 규제를 무력화한 꼼수라는 지적이다.
시중 은행 주담대 규제와 개인 간 잔금 근저당 설정의 구조적 차이
금융기관을 통한 주택담보대출과 개인 간 미지급 잔금 근저당 설정은 적용 법규와 규제 대상에서 구조적 차이를 보인다. 아래 표는 두 거래 방식의 주요 차이점을 비교한 결과다.
| 구분 항목 | 시중은행 주택담보대출 | 개인 간 잔금 근저당 설정 (금번 사례) |
|---|---|---|
| 적용 규제 | LTV, DSR, 가계대출 총량 규제 적용 | 금융 규제 미적용 (민법상 당사자 간 계약) |
| 대출 한도 (25억 초과 시) | 최대 2억 원 제한 | 당사자 간 합의에 따른 채권 금액 설정 |
| 자금 출처 및 성격 | 금융기관 대출금 지급 | 미지급 매매잔금 유예 및 담보 설정 |
| 위험 요소 | 연체 시 연체 이자 및 신용점수 하락 | 잔금 미지급 시 매도인의 경매 신청 리스크 |
시중은행 대출은 금융소비자보호법 및 금융위 감독규정의 적용을 받지만, 매매계약에 부수하는 잔금 유예 및 근저당 설정은 민법상 채권·채무 관계에 해당한다. 이 때문에 법적으로 불법이라 단정할 수는 없으나, 국민들이 체감하는 대출 장벽과의 격차로 인해 정책 신뢰성 논란이 증폭된 것으로 분석된다.
부동산 거래 시 소유권 선이전 및 근저당 설정 활용 시 유의점
실제 부동산 현장에서 잔금 지급 전 소유권을 넘기고 근저당을 설정하는 거래를 고려할 때는 매우 신중해야 한다. 매도인 입장에서는 매수인이 약속한 날짜(예: 기존 집 매각)까지 잔금을 치르지 못할 경우, 경매를 통해 채권을 회수해야 하는 번거로움과 시간적 손실을 입을 수 있다. 또한 채권최고액 설정 시 실제 잔금보다 120%~130% 수준으로 넉넉하게 설정해야 이자 지연 손해금까지 보호받을 수 있다. 법적으로 정당한 거래라 할지라도 개인 간 거래 위험이 수반되므로 전문 세무사 및 공인중개사의 검토가 필수적이다.
핵심 요약
- 이재명 대통령 부부는 분당 수내동 아파트를 29억 원에 매각하며 매수인에게 소유권을 먼저 이전하고 17.7억 원의 근저당권을 설정함.
- 청와대는 매수인이 기존 주택을 처분해 10월 말 잔금을 완납하기 전까지 잔금 채권을 보호하기 위한 적법한 담보 설정이라고 해명함.
- 야권 및 비판 측은 25억 초과 주택에 대한 은행 대출 한도가 2억 원으로 제한된 상황에서, 개인 간 거래를 활용한 대출 규제 우회 꼼수라고 지적함.
- 민법상 법적 절차는 정상적이나, 강력한 대출 규제를 받던 일반 국민들의 체감 정서와 충돌하며 정치·사회적 논란으로 번짐.
자주하는질문(FAQ)
Q1. 일반인도 집을 팔 때 잔금을 나중에 받기로 하고 근저당을 설정할 수 있나요?
A1. 네, 가능합니다. 매도인과 매수인이 합의한다면 소유권을 먼저 이전하고 미지급 잔금에 대해 근저당권을 설정하는 것은 민법상 완전한 적법 거래입니다. 다만 매수인의 잔금 미지급 리스크를 매도인이 부담해야 합니다.
Q2. 근저당 채권최고액 17억 7,000만 원이 실제 매수인에게 빌려준 돈인가요?
A2. 아닙니다. 현금을 직접 빌려준 대출이 아니라, 매수인이 아직 지급하지 않은 매매잔금을 담보하기 위해 설정한 채권 상한선 금액입니다.
Q3. 이번 거래가 금융권 대출 규제(LTV/DSR) 위반에 해당하나요?
A3. 금융 규제 위반은 아닙니다. LTV나 DSR 등은 금융회사가 실행하는 대출에 적용되는 규제이며, 개인 간 매매대금 유예 및 근저당 설정에는 직접 적용되지 않습니다.
Q4. 매수인이 10월까지 잔금을 내지 못하면 어떻게 되나요?
A4. 매도인은 설정된 근저당권을 바탕으로 해당 부동산에 대해 법원 경매를 신청하여 미지급 잔금을 우선변제 받을 수 있습니다.
Q5. 잔금이 모두 완납되면 근저당권은 어떻게 처리되나요?
A5. 매수인이 약정된 잔금을 전액 지급하면 근저당권 설정 원인이 소멸하므로, 등기소에 근저당권 말소 등기를 신청하여 삭제하게 됩니다.