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이재명 대통령 부부가 보유하던 경기도 성남시 분당구 수내동 아파트를 매도하는 과정에서 일반적인 매매와는 다른 등기 구조가 확인되어 관심이 집중되고 있다. 2026년 7월 14일 29억 원에 계약이 체결된 직후 불과 이틀 뒤인 7월 16일 소유권 이전 등기까지 마쳐졌으나, 동시에 17억 7,000만 원에 달하는 근저당권이 설정되었기 때문이다.
이재명 대통령 분당 수내동 아파트 29억 매도 내역과 ‘집주인 근저당’ 설정
수내동 전용면적 164㎡ 아파트 매매에서 소유권 이전과 17억 7,000만 원의 근저당 설정이 동시에 완료되었다. 해당 거래에서 채무자는 매수인, 채권자는 매도인인 이재명 대통령 부부로 등록되었다. 소유권을 매수인에게 먼저 이전해 주면서 매매대금의 상당 부분을 매도자가 직접 대출해 준 형태와 유사한 구조를 형성한 것이다.
17억 7천만 원 근저당권 설정의 실질적 의미
청와대 측은 등기상 설정 내용에 대해 매수자의 사정에 의한 것이라고 설명했다. 이는 시중은행의 고가 아파트 대출 규제로 인해 매수인이 잔금을 즉시 마련하기 어렵자, 매도인이 잔금 수령을 유예해 주는 대신 해당 주택에 근저당권을 설정해 채권을 확보한 것으로 해석된다. 매수인이 기존 주택을 처분하거나 향후 대출을 통해 잔금을 정산할 때까지 매도인이 사실상 금융기관 역할을 대신한 셈이다.
왜 잔금 전에 소유권을 넘겼을까? 재건축 조합원 지위 승계 타임라인
이번 거래에서 가장 핵심적인 동인은 1기 신도시 재건축 선도지구 지정에 따른 ‘조합원 지위 양도 제한’ 시점이다. 수내동 해당 단지는 신탁방식 정비사업을 추진 중으로, 지정 고시가 완료되면 조합원 지위 양도가 엄격히 제한된다.
1기 신도시 선도지구 사업시행자 지정 고시와 현금청산 리스크
노후계획도시 정비사업 추진 과정에서 지정 고시 이후에는 1세대 1주택자로서 10년 이상 보유 및 5년 이상 거주한 조건 등을 충족해야만 조합원 지위를 양도할 수 있다. 이재명 대통령 부부는 해당 아파트를 2018년 공동명의로 전환하여 공동 소유 기간이 10년에 미치지 못한다. 따라서 지정 고시 이후에 소유권이 이전되면 매수인은 조합원 지위를 얻지 못하고 현금청산 대상이 될 위험이 존재했다. 거래 성사를 위해 고시 전 소유권 이전 등기를 마쳐야 했던 시급성이 작용한 것으로 분석된다.
고가 아파트 시장의 대출 규제와 ‘매도인 채권’ 우회 거래 메커니즘
시중은행 대출 한도가 막힌 고가 거래에서 매도자 근저당 방식은 거래 성사를 위한 특수 수단으로 활용되기도 한다. 매도자는 매물을 빠르게 처분할 수 있고, 매수자는 초기 현금 부담을 대폭 줄일 수 있다는 이해관계가 맞물리기 때문이다.
| 구분 | 일반 아파트 매매 거래 | 매도인 근저당 설정 매매 (이재명 대통령 사례) |
|---|---|---|
| 잔금 치름 시점 | 소유권 이전 등기 완료와 동시 집행 | 소유권 이전 등기 완료 후 유예 (근저당 설정) |
| 자금 조달 방식 | 매수인 자체 자금 + 시중은행 주택담보대출 | 매수인 자체 자금 + 매도인 채권 (17.7억 원) |
| 주요 목적 | 통상적인 통상 거래 계약 집행 | 대출 규제 우회 및 재건축 고시 전 등기 완료 |
부동산 전문가들은 강남이나 반포 등 고가 시장에서 대출 규제로 거래가 기근을 겪을 때 간혹 쓰이는 테크닉이라고 설명한다. 매수인이 수개월 뒤 해당 주택을 담보로 별도 대출을 일으키거나 타 부동산 처분 대금으로 잔금을 정산하며 근저당을 해제하는 방식이다.
토지거래허가 및 자금조달계획서 소명 시 일반인과의 형평성 논란
이번 사안은 현행 부동산 규제망이 얼마나 복잡하게 꼬여 있는지를 단적으로 보여줌과 동시에 일반인과의 형평성 문제를 유발하고 있다. 최근 실거래 신고 및 자금조달계획서 검증 시 국세청과 지자체는 자금 출처를 매우 엄격하게 소명하도록 요구하고 있다.
일반 실수요자가 매도인과의 사적 채권 계약을 통해 수십억 원의 잔금을 유예하는 방식으로 자금조달계획서를 제출했을 경우, 토지거래허가나 자금 출처 승인이 순탄하게 내려졌을지에 대한 의문이 제시된다. 온갖 정비사업 규제와 대출 억제 정책이 맞물려 빚어진 시장의 왜곡된 단면이라는 지적이 나오는 이유다.
핵심 요약
- 이재명 대통령 부부는 분당 수내동 아파트를 29억 원에 매도하며 소유권 이전과 동시에 17억 7,000만 원의 근저당을 설정했다.
- 매수인의 대출 한도 부족 문제를 해결하고 잔금을 유예해 주는 매도인 채권 형태의 거래가 활용되었다.
- 재건축 선도지구 지정 고시 전에 소유권을 넘기지 않으면 매수인이 현금청산될 위험이 있어 등기를 급히 진행한 것으로 보인다.
- 일반적인 자금조달계획서 검증 기준과의 형평성 문제 및 부동산 정책 난맥상에 대한 지적이 제기되고 있다.
자주하는질문(FAQ)
Q1. 집주인 근저당 설정 매매 방식은 법적으로 문제없나요?
A1. 매도인과 매수인 간 합의에 의해 잔금 지급을 유예하고 근저당을 설정하는 개인 간 채권·채무 계약 자체는 민법상 불법이 아닙니다. 다만 대출 규제 피회 목적성 여부와 자금조달계획서 소명 과정에서 관할 관청의 인정 여부가 핵심입니다.
Q2. 재건축 아파트 거래 시 소유권 이전을 서두른 이유는 무엇인가요?
A2. 정비사업 시행자 지정 고시가 내리려지면 조합원 지위 양도가 제한됩니다. 대통령 부부의 공동명의 보유 기간이 10년에 못 미치므로 고시 후 거래 시 매수인이 조합원 지위를 승계받지 못하고 현금청산 대상이 되기 때문입니다.
Q3. 매수인은 설정된 근저당을 어떻게 해제하게 되나요?
A3. 매수인이 현재 거주 중인 타 아파트를 처분하여 마련한 대금이나 일정 기간 후 사업자 대출 등을 실행하여 매도인에게 잔금을 정산하면 근저당권이 말소됩니다.
Q4. 일반인도 토지거래허가구역에서 이런 방식으로 집을 살 수 있나요?
A4. 이론적으로는 가능하나 자금조달계획서상 구체적인 자금 출처와 사적 채무의 정당성을 철저히 입증해야 하므로 현실적으로 구청 승인을 받기가 매우 까다롭습니다.
Q5. 1기 신도시 선도지구 조합원 지위 양도 조건은 무엇인가요?
A5. 원칙적으로 1세대 1주택자 기준 해당 주택을 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 요건을 충족해야 고시 이후에도 정상적인 조합원 지위 양도가 가능합니다.