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부동산 시장을 바라보는 시각은 늘 뜨겁다. 많은 이들이 집값 상승을 비정상적인 투기 현상으로만 치부하곤 하지만, 최병천 법무법인 세종 전문위원은 그 이면에 작동하는 거시 경제적 흐름을 먼저 이해해야 한다고 강조한다. 최근 부동산 시장을 둘러싼 불안감은 단순히 특정 지역의 투기 수요 때문이 아니라, 지난 코로나19 팬데믹 시기 전 세계적으로 풀린 막대한 유동성과 경제 성장, 그리고 공급 절벽이라는 복합적인 요인이 얽혀 만들어낸 결과라는 분석이다.
전문가들은 부동산 가격이 오르는 원인을 진단할 때 아파트뿐만 아니라 식자재 가격, 공사비, 금값 등 인플레이션 지표와 함께 사고해야 한다고 조언한다. 지난 몇 년간 아파트값이 오른 폭만큼이나 기초 물가와 건설 비용 역시 가파르게 상승했기 때문이다. 그럼에도 부동산에만 쏟아지는 규제와 핀셋 정책은 근본적인 공급 문제를 해결하기보다 시장의 부작용인 ‘풍선 효과’를 유발하며 오히려 주거 사다리를 걷어차는 결과를 낳고 있다.
본 글에서는 2026년 7월 현시점, 왜 서울과 지방의 부동산 가치가 2018년 이후 완전히 갈라졌는지, 그리고 다주택자 규제가 오히려 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 심화시키며 전월세 시장의 매물 증발을 불러왔는지 상세히 파헤친다. 또한 공급 부족 문제를 해결하기 위한 광역 교통망 구축의 중요성과 무주택 실수요자를 위한 현실적인 내 집 마련 포트폴리오를 함께 정리했다.
코로나19 이후 풀린 2경 원의 유동성과 실물 자산 가격의 연쇄 상승
부동산 가격 상승은 특정 정책의 실패라기보다 전 세계적인 유동성 확장 국면에서 나타난 거시적 현상으로 봐야 한다. 코로나19 위기 극복을 위해 미국과 유럽연합 등 주요 경제권이 2경 원에 달하는 막대한 자금을 시장에 공급하면서, 화폐 가치는 하락하고 실물 자산인 부동산 가격은 자연스럽게 밀려 올라갔다. 이는 한국만의 특수한 상황이 아니라 전 지구적인 인플레이션의 파고였다.
문제는 이후 이어진 러-우 전쟁 등의 지정학적 리스크로 인해 급격한 금리 인상이 단행되면서 발생했다. 자산 가격 상승을 이끌었던 풍부한 유동성이 이제는 물가 상승이라는 부메랑이 되어 돌아왔고, 이는 식당 점심 가격, 인건비, 공사비 상승으로 이어졌다. 정비 사업의 평당 공사비가 수직 상승하면서 신규 아파트 공급 원가가 오르고, 이는 결국 분양가와 매매가를 동반 상승시키는 연쇄 고리를 형성했다. 즉, 부동산 가격 상승을 단일 정책의 문제로만 보지 말고, 거시 경제 환경 속에서 물가와 인건비가 동반 상승하는 과정으로 이해해야 한다.
다주택자 규제가 낳은 똘똘한 한 채 현상과 전월세 공급 절벽
정부의 다주택자 규제는 시장의 물량 유통을 저해하고, 오히려 핵심지 아파트로 자산이 쏠리는 ‘똘똘한 한 채’ 현상을 강화하는 부작용을 낳았다. 2020년 7·10 대책 등 일련의 다주택자 중과세 정책은 지방의 소형 주택을 정리하고 서울 핵심지의 고가 주택 한 채만 보유하게 만드는 촉진제 역할을 했다. 이 과정에서 지방 주택 매물은 늘어나고 서울 핵심지 매물은 더욱 귀해지면서 지역 간 격차는 더욱 벌어졌다.
더불어 다주택자는 시장에서 가장 중요한 전월세 공급자이기도 하다. 그러나 이들에 대한 과도한 세제 압박과 대출 규제는 결국 임대용 주택 매물을 시장에서 퇴출시키거나 월세로 전환하게 만들었다. 전세 매물이 시장에서 사라지자, 전세금은 상승했고 이 부담은 고스란히 무주택 세입자들에게 전가되었다. 이는 서울 외곽지나 경기권으로 밀려나는 직장인들의 이주 행렬을 가속화하며, 직주근접성이 떨어지는 지역에서의 주거 비용 부담까지 키우는 악순환을 형성했다.
서울 집값 안정을 위한 공급 로드맵, GTX와 도심 빌라 활성화
서울 집값을 잡기 위한 본질적인 해법은 단기적인 규제가 아니라 GTX와 같은 광역 교통망의 조기 완공과 빌라 등 비아파트 공급 활성화에 있다. 지하철 역사가 400개에서 800개 이상으로 늘어난 경기도의 사례처럼, 교통망이 확충되면 공간은 압축되고 인구 분산 효과가 나타난다. 서울이라는 좁은 공간에 모든 인프라를 집중시키기보다 GTX를 통해 출퇴근 시간을 20분대로 단축하는 것이야말로 주거 사다리를 연결하는 핵심이다.
또한 단기에 공급 가능한 빌라와 다세대 주택 시장을 정상화해야 한다. 이를 위해서는 주차장 규제 완화 등 빌라 공급을 가로막는 인허가 문턱을 낮추는 정책이 선행되어야 한다. 정부는 투기 세력을 잡겠다는 의도였으나, 결과적으로는 임대 시장의 공급자들을 시장에서 몰아내며 서민 임대료만 상승시키는 결과를 초래했다. 이제는 투기 수요와 주거 공급 주체를 명확히 구분하여, 건전한 임대 공급 주체가 시장에서 제 역할을 할 수 있도록 세제 합리화와 제도 개선이 필요한 시점이다.
연령별·소득별 맞춤형 주거 안정 전략 포트폴리오
주거 불안정이 심화되는 시기일수록 본인의 상황에 맞는 전략적 대응이 필수적이다. 무조건적인 매수보다는 자산 규모에 따른 냉정한 포트폴리오 관리가 필요하다.
| 대상군 | 핵심 전략 | 실천 방안 |
|---|---|---|
| 2030 청년 | 직주근접 및 자산 축적 | 지분적립형 분양, 청약 통장 적극 활용 |
| 3040 실수요자 | 광역 교통망 역세권 선점 | GTX 호재 지역 위주의 실거주 내 집 마련 |
| 고령 은퇴 가구 | 보유 자산 효율화 | 주택연금 활용 및 세 부담 낮은 지역 이동 |
핵심 요약
- 부동산 가격 상승은 팬데믹 시기 풀린 막대한 유동성이라는 거시 경제적 요인이 가장 큰 비중을 차지한다.
- 다주택자 규제는 전월세 공급을 위축시키고 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상을 심화시켜 시장 왜곡을 야기했다.
- 진정한 주거 안정은 투기 억제보다 GTX와 같은 광역 교통망 확충을 통한 물리적 공간 압축과 공급 확대에 있다.
- 청년 세대는 단기 가격 등락에 휘둘리기보다 직주근접과 광역 교통 인프라를 우선 고려한 주거 전략이 필요하다.
자주하는질문(FAQ)
Q1. 지금 집을 사는 것은 너무 늦은 결정일까요?
A1. 매수 타이밍은 정책뿐만 아니라 거시 경제와 공급 물량의 영향을 받는다. 단순히 가격 상승에 조급해하기보다 본인의 DSR 한도와 고정금리 상환 능력을 먼저 검증하는 것이 우선이다.
Q2. 정부의 규제 정책이 오히려 집값을 올렸다는 분석은 무엇인가요?
A2. 다주택자 양도세 중과 등이 매물 잠김 현상을 유발해 핵심지 매물을 희소하게 만들었고, 이것이 오히려 똘똘한 한 채 선호 현상을 부추겨 신고가를 경신하게 만들었다는 진단이다.
Q3. 전세 제도가 사라지고 월세가 늘어나는 현상은 청년층에게 왜 불리한가요?
A3. 월세는 주거 비용이 매달 고정적으로 지출되므로 자산 축적을 어렵게 만든다. 반면 전세는 주거비 부담을 낮추고 목돈을 모을 수 있는 주거 사다리 역할을 해왔기 때문이다.
Q4. GTX 조기 완공이 부동산 가격에 미치는 영향은 무엇인가요?
A4. 교통망이 확충되면 물리적 거리보다 시간적 거리가 단축되어 공간이 압축된다. 이는 서울 집중 현상을 분산시키고, 수도권 외곽지역의 주거 가치를 높이는 핵심 동력이 된다.
Q5. 주거 안정을 위해 정부가 가장 먼저 해야 할 일은 무엇일까요?
A5. 투기 수요 억제라는 수요 측면의 대응에서 벗어나, 서민들이 원하는 직주근접 지역에 안정적으로 거주할 수 있도록 공급 속도를 높이고 광역 교통망을 확충하는 공급 중심의 정책 대전환이다.