이 포스팅은 쿠팡 파트너스 활동의 일환으로 수수료를 지급받을 수 있습니다.
2026년 8월 첫째 주 한국부동산원 발표에 따르면 서울 강남 3구(강남·서초·송파) 아파트값 상승률이 현저히 꺾였다. 고가 주택과 비거주 1주택에 대한 보유세 및 양도소득세 과세 강화 방침이 가시화되면서 강남권 보유자들이 관망세로 돌아선 영향이다. 그러나 강남 매매가가 주춤한 사이 세제 여파가 적은 서울 외곽 지역으로 매수세가 옮겨붙고, 집주인들의 실거주 복귀로 전셋값이 다시 유동하는 양상이 포착되었다.
0.01%로 둔화된 강남 아파트값, 세제 강화 파장에 멈춰 선 강남 3구
한국부동산원의 2026년 8월 3일 기준 주간 아파트가격 동향에 따르면, 강남구 아파트값 상승률은 전주 대비 0.01%로 대폭 축소되었다. 강남·서초·송파·강동구가 포함된 동남권 전체 상승률 역시 7월 첫째 주 0.25%에서 0.09%까지 4주 연속 감소세를 보였다. 서초구(0.02%)와 송파구(0.15%) 역시 상승 폭이 줄어들었다.
이러한 관망세는 비거주 1주택자와 고가 주택 보유자에 대한 과세 기준 강화 메시지가 시장에 미리 작동했기 때문이다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 세제 개편 시행까지 시간적 여유가 있는 만큼 보유자와 매수자 간 줄다리기가 이어질 것이라 분석했다.
세제 비껴간 외곽으로 쏠린 매수세, 중구·노원 0.5%대 급등
강남권이 숨 고르기에 들어간 반면, 세제 개편 영향권에서 벗어난 서울 외곽 및 중위권 지역은 가파른 상승세를 나타냈다. 서울 전체 아파트 매매가격은 0.26% 상승한 가운데, 중구(0.54%), 중랑구(0.52%), 성북구(0.49%), 노원구(0.46%) 등 외곽 지역이 0.50% 안팎의 높은 오름세를 기록하며 시장을 견인했다.
실수요가 지속해서 유입되는 와중에 상대적으로 가액 수준이 낮아 세금 중과 부담이 적은 지역으로 매수 자금이 쏠리는 풍선효과가 확인된 셈이다.
| 구분 | 지역별 주요 아파트 매매가 변동률 | 시장 동향 요약 |
|---|---|---|
| 서울 전체 | 0.26% 상승 | 외곽 지역 중심 상승 주도 |
| 동남권 (강남3구+강동) | 0.09% (강남 0.01%, 서초 0.02%, 송파 0.15%) | 세제 강화 여파에 따른 관망세 진입 |
| 서울 외곽·기타 | 중구 0.54%, 중랑 0.52%, 성북 0.49%, 노원 0.46% | 실수요 집중 및 세금 부담 반사이익 |
| 서울 전세 평균 | 0.25% 상승 | 3주 연속 둔화 흐름 멈춤 |
집주인의 실거주 복귀와 ‘마성광’ 전셋값 연쇄 자극 우려
매매 시장의 숨 고르기와 달리 서울 전세 시장은 상승 폭 둔화를 멈추고 0.25% 오름세를 유지했다. 보유세와 양도세를 감면받기 위해 비거주 집주인들이 본인 주택으로 실거주 복귀(귀환)를 선택할 가능성이 커지면서 임대차 시장의 불안 요소로 작용하고 있다.
우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원은 집주인 실거주로 인해 거주지에서 튕겨 나온 임차인들과 고가 주택을 정리한 수요가 ‘마성광'(마포·성동·광진) 등 인접 지역으로 이동할 수 있다고 짚었다. 이 과정에서 인근 지역의 전세가가 상승하고, 나아가 매매가까지 동반 상승시킬 수 있다는 우려가 제기된다.
핵심 요약
- 2026년 8월 첫째 주 서울 아파트값은 0.26% 올랐으나 강남구는 0.01%로 상승 폭이 크게 둔화되었다.
- 세제 강화 예고로 강남 3구 등 동남권 매매가는 관망세에 진입했다.
- 반면 중구·노원·성북 등 외곽 지역은 0.5% 안팎의 고상승률을 보이며 풍선효과가 나타났다.
- 집주인의 실거주 복귀로 쫓겨난 임차 수요가 마성광 등 중상위 지역 전세가와 매매가를 자극할 가능성이 존재한다.
자주하는질문(FAQ)
Q1. 강남 3구 아파트값 상승세가 둔화된 가장 큰 원인은 무엇인가요?
A1. 고가주택 및 비거주 1주택에 대한 보유세와 양도소득세 감면 조건이 실거주 중심으로 강화되는 기조에 따라 매수·매도자 모두 관망세로 돌아섰기 때문입니다.
Q2. 강남이 주춤한 사이 서울 외곽 아파트값이 오른 이유는 무엇인가요?
A2. 세제 개편 부담이 적은 6억~9억 원대 이하 실거주 아파트 단지로 매수세가 쏠리는 풍선효과가 나타났기 때문입니다.
Q3. 집주인의 실거주 복귀가 전세 시장에 미치는 영향은 무엇인가요?
A3. 비거주 집주인이 절세를 위해 직접 입주하면서 기존 전세 매물이 줄어들고, 퇴거한 임차인이 다른 지역 전세를 찾아 이동하며 전셋값을 자극하게 됩니다.
Q4. ‘마성광’ 지역 전셋값과 매매가가 함께 오른다고 전망하는 이유는 무엇인가요?
A4. 강남권에서 밀려난 세입자와 매수세가 마포·성동·광진 등 입지가 좋은 차선선호 지역으로 이동해 유입되기 때문입니다.
Q5. 2026년 8월 첫째 주 서울 아파트 전체 매매가 상승률은 얼마인가요?
A5. 한국부동산원 조사 기준 서울 전체 매매가격은 전주 대비 0.26% 상승했습니다.
