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서울 전체 아파트 매매가격 상승세가 규제 여파로 주춤하는 가운데, 동대문구와 강서구 등 비강남권 일부 지역에서는 거래량이 줄어듦에도 신고가가 속출하는 기현상이 이어지고 있다. 대출 문턱이 높아지고 세제 개편안이 발표되면서 고가주택 매수세는 위축되었으나, 상대적으로 자금 부담이 적은 비강남 선호단지로 실수요가 쏠리는 매물 잠김 현상이 심화되었기 때문이다.
거래 감소 속 신고가, 비강남 아파트 시장 현황
8월 첫째 주 KB부동산 자료에 따르면 서울 아파트 매매가격 상승률은 전주 대비 0.23%를 기록하며 2주 연속 상승폭이 둔화되었다. 용산구(0.01%)와 서초구(0.02%) 등 고가 주택이 밀집한 지역은 거래가 소강상태를 보이며 오름폭이 급격히 줄어들었다.
하지만 비강남권 주요 지역은 서울 평균 상승률의 1.7배를 상회하는 강세를 나타냈다. 동대문구는 한 주간 0.42% 올랐으며, 강서구(0.41%)와 중랑구(0.40%) 역시 가파른 상승세를 기록했다. 이들 지역은 매매 거래량이 두 달 연속 감소세를 보이고 있음에도 불구하고, 일부 인기 단지를 중심으로 높은 가격에 계약이 체결되는 흐름을 보이고 있다.
매물 잠김과 전셋값 상승이 만든 가격 갭 메우기
이러한 비강남 아파트값 상승의 주요 원인으로는 전셋값 지속 상승과 시중 매물 감소가 꼽힌다. 전세 보증금이 오르면서 매매가와의 격차가 줄어들자, 매수를 고민하던 실수요자들이 자금 부담이 비교적 적은 비강남권 10억원 안팎의 아파트 매매로 돌아서고 있다.
또한 다주택자 양도소득세 중과 및 대출 규제 강황에 따라 매물 출회가 제한적인 상황이다. 시장에 나온 매물이 적다 보니 대기 매수자가 소수의 선호 단지 매물을 매수하면서 직전 거래가보다 수천만원 높은 가격으로 계약이 성사되고 있으며, 이는 지난해 상대적으로 상승폭이 적었던 지역의 가격 격차를 줄이는 형태로 전개되고 있다.
10억~20억대 선호단지 주요 신고가 실거래 사례
실제 동대문구 답십리동 답십리청솔우성 전용 84㎡는 최근 12억2000만원에 거래되어 직전 최고가(11억6900만원) 대비 5100만원 상승한 신기록을 세웠다. 답십리대우 전용 59.76㎡ 역시 11억8000만원 선을 유지하며 굳건한 시세를 형성하고 있다.
강서구 마곡동 마곡엠밸리6단지 전용 114㎡는 21억4000만원에 매매가 이뤄지며 종전 최고가를 4500만원 상회했다. 염창동 강변힐스테이트 전용 84㎡도 15억1000만원에 거래되어 신고가를 경신하는 등 실수요 선호도가 높은 준신축 및 대단지 중심으로 가격 상승세가 뚜렷하다.
규제 국면 속 비강남 아파트 시장 전망 및 주의점
전문가들은 현재의 비강남 아파트값 흐름이 전반적인 집값 대세 상승이라기보다는 매물 부족과 틈새 수요 유입에 따른 부분적 쏠림 현상이라고 분석한다. 정부의 규제 기조와 금리 환경 변동성이 남아있는 만큼, 거래량이 뒷받침되지 않는 상황에서의 단기 신고가 형성에 무리하게 추격 매수하는 것은 주의할 필요가 있다.
향후 전세 시장의 안정 여부와 금리 향방, 실수요자 자금 조달 여건에 따라 지역별, 단지별 양극화 현상은 더욱 심화될 것으로 보인다. 따라서 개별 단지의 실거래가 추이와 매물 수급 동향을 정밀하게 살펴본 후 자금 계획을 세우는 것이 권장된다.
핵심 요약
- 서울 전체 아파트 매매가 상승폭은 2주 연속 둔화되었으나 동대문·강서·중랑 등 비강남권은 강세를 보임
- 대출 규제와 세제 개편으로 고가주택 거래는 줄어든 반면 자금 부담이 적은 비강남 선호단지로 실수요 유입
- 전셋값 상승과 매물 잠김 영향으로 거래량이 급감한 상황에서도 10억~20억대 단지에서 신고가 속출
- 단기적 쏠림 현상일 수 있으므로 추격 매수 시 자금 조달 및 개별 단지 수급 동향을 정밀 검토해야 함
자주하는질문(FAQ)
Q1. 거래량이 감소하는데도 비강남 아파트값이 오르는 이유는 무엇인가요?
A1. 매물 잠김과 전셋값 상승이 주요 원인입니다. 시장에 나온 매물 자체가 적은 상태에서 전세 거주자 등의 실수요가 일부 선호단지로 몰리며 소수의 거래가 신고가로 이어지는 현상이 나타나고 있습니다.
Q2. 이번 비강남 상승세를 주도하는 주요 지역은 어디인가요?
A2. KB부동산 8월 1주 차 자료 기준 동대문구(0.42%), 강서구(0.41%), 중랑구(0.40%) 등이 서울 평균 상승률(0.23%)을 크게 웃돌며 오름세를 주도하고 있습니다.
Q3. 강남권과 비강남권의 가격 흐름 차이는 어떻게 나타나나요?
A3. 용산구(0.01%), 서초구(0.02%) 등 초고가 단지가 위치한 지역은 규제와 세제 부담으로 상승폭이 급격히 줄어든 반면, 비강남권은 가격 격차 줄이기(갭 메우기) 형태로 상대적 강세를 보입니다.
Q4. 실제 신고가가 기록된 대표적인 단지는 어디가 있나요?
A4. 동대문구 답십리청솔우성(전용 84㎡, 12억2000만원), 강서구 마곡엠밸리6단지(전용 114㎡, 21억4000만원), 염창동 강변힐스테이트(전용 84㎡, 15억1000만원) 등이 최고가를 경신했습니다.
Q5. 지금 비강남 아파트를 매수하는 것이 유효할까요?
A5. 현재 장세는 거래량이 동반되지 않는 쏠림 현상이 포함되어 있으므로, 무리한 추격 매수보다는 전세가율, 대출 여건, 개별 단지 매물 동향을 신중히 점검한 뒤 대처하는 것이 안전합니다.
참고 출처
- 매일경제 — “거래도 없는데 왜 이러지?”…‘스멀스멀’ 오르는 비강남 아파트값 (2026.08.13)
- KB부동산 주간 아파트 가격동향 조사 (2026년 8월 1주차)
- 국토교통부 실거래가 공개시스템
