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정부가 실거주 여부에 따라 세금 혜택을 극단적으로 차등 적용하는 부동산 세제개편안을 발표하면서 서울 아파트 임대차 시장에 거센 후폭풍이 불고 있다. 종합부동산세 공제 축소와 양도소득세 장기보유특별공제 개편을 피하려는 집주인들이 임대 주택을 거두어들이고 직접 입주를 선택하자, 전세 매물 잠김 현상이 심화되며 세입자들의 주거 불안이 가중되는 실정이다. 2026년 8월 기준 세제개편에 따른 전세 시장 동향과 파급 효과를 살펴본다[cite: 8].
실거주 중심 세제개편안의 핵심과 비거주 1주택자 세 부담 중과
이번 세제개편안의 골자는 실제 거주하는 1주택자에게는 세제 혜택을 늘리고, 비거주 1주택자에게는 보유세 및 양도세 부담을 대폭 강화하는 것이다[cite: 8]. 기획재정부 발표에 따르면 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제액은 현행 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 상향 조정된다[cite: 8]. 반면 본인 소유 주택에 살지 않는 비거주 1주택자의 종부세 기본공제액은 9억 원으로 하향 조정된다[cite: 8].
아울러 종부세 공정시장가액비율이 내년 70%로 인상될 예정이어서 비거주 집주인의 보유 부담은 한층 가중된다[cite: 8]. 양도소득세 역시 기존 장기보유특별공제가 실제 거주 기간을 중심으로 공제 혜택을 부여하는 ‘장기거주소득공제’로 재편되며, 공제 한도도 2028년 20억 원, 2029년 10억 원으로 단계적 축소된다[cite: 8]. 세금 폭탄을 피하려는 집주인들의 실거주 전환이 잇따르는 배경이다[cite: 8].
서울 아파트 평균 전셋값 7억 돌파와 전세 매물 급감 현상
집주인들의 실거주 복귀 움직임으로 시장 내 전세 매물이 빠르게 소진되면서 서울 아파트 평균 전셋값이 통계 작성 이래 최초로 7억 원을 돌파했다[cite: 8]. KB부동산 조사 결과 2026년 7월 서울 아파트 평균 전셋값은 7억 458만 원을 기록하며 상승세를 이어가고 있다[cite: 8].
| 구분 | 2025년 8월 (전년 동기) | 2026년 8월 현재 | 변동 추이 및 수치 |
|---|---|---|---|
| 서울 아파트 전세 매물 | 2만 3,074건[cite: 8] | 2만 1,023건[cite: 8] | 2,051건 감소 (8.9%↓)[cite: 8] |
| 서울 아파트 월세 매물 | 1만 8,819건[cite: 8] | 1만 7,737건[cite: 8] | 1,082건 감소 (5.7%↓)[cite: 8] |
| 서울 아파트 평균 전셋값 | 6억 원대 후반[cite: 8] | 7억 458만 원[cite: 8] | 통계 집계 이래 최고치 경신[cite: 8] |
부동산 빅데이터 아실 집계에 따르면 서울 전세 매물은 전년 대비 8.9%나 줄어들었다[cite: 8]. 매물 물량이 줄어든 상태에서 보증금이 높게 형성되다 보니 계약 만료를 앞둔 세입자들의 주거 이전 부담이 급격히 커졌다[cite: 8].
전세의 월세화 가속 및 임대차 시장 월세 비중 55% 돌파 실태
보유 비용이 늘어난 집주인들이 현금 흐름을 확보하기 위해 전세를 월세나 반전세로 전환하면서 전세의 월세화 구조가 뚜렷해지고 있다[cite: 8]. 집주인은 커진 세금 부담을 월세 임대료로 충당하려 하고, 세입자는 치솟은 전셋값을 감당하지 못해 월세를 선택하는 악순환이 발생하고 있다[cite: 8].
서울부동산정보광장에 따르면 지난 6월 서울 아파트 월세 거래량은 9,954건으로 전세 거래량(8,114건)을 크게 앞질렀다[cite: 8]. 전체 임대차 거래 중 월세가 차지하는 비중은 55.1%에 달해 2011년 관련 통계 집계 이후 최고 기록을 고쳐 썼다[cite: 8].
학군지·재건축 이주 지역의 전세 수급 불균형과 세입자 대응
전문가들은 학군 수요가 높거나 재건축 사업에 따른 이주가 진행되는 지역을 중심으로 전세난이 한층 심화될 것으로 전망한다[cite: 8]. 강동구, 성북구, 중랑구, 노원구 등 최근 전셋값 상승 폭이 컸던 지역은 실거주 전환 매물 잠김과 이주 수요가 매물 소진을 견인하고 있다[cite: 8].
권대중 한성대 석좌교수는 전세 공급이 위축된 상황에서 실거주 선택이 늘어나면 수급 불균형이 악화될 수밖에 없다고 분석했다[cite: 8]. 세입자 입장에서는 임대차 계약 만료 전 집주인의 실거주 의사를 조기에 파악하고, 지역별 전세 시세 및 반전세 전환 조건 등을 미리 점검하는 대책이 요구된다[cite: 8].
핵심 요약
- 세제개편으로 실거주 1주택 종부세 공제는 14억 원으로 늘고 비거주 1주택은 9억 원으로 축소되었습니다[cite: 8].
- 양도세 장기보유특별공제가 실거주 중심의 장기거주소득공제로 개편되어 비거주 시 세 부담이 늘어납니다[cite: 8].
- 집주인의 실거주 전환으로 서울 아파트 전세 매물이 8.9% 감소하고 평균 전셋값은 7억 458만 원을 기록했습니다[cite: 8].
- 임대차 시장 내 월세 거래 비중이 55.1%로 통계 집계 이후 사상 최고치를 나타냈습니다[cite: 8].
- 학군지 및 재건축 이주 지역을 중심으로 전세 수급 불균형에 따른 세입자 이주 난항이 지속되고 있습니다[cite: 8].
자주하는질문(FAQ)
Q1. 비거주 1주택자의 종부세 기본공제는 어떻게 바뀌나요?
A1. 개편안에 따라 실거주 1주택자는 공시가 14억 원까지 공제되지만, 비거주 1주택자는 9억 원으로 축소 적용됩니다[cite: 8].
Q2. 양도소득세 장기보유특별공제 개편의 주요 내용은 무엇인가요?
A2. 실제 거주 기간을 중심으로 혜택을 주는 장기거주소득공제로 전환되며, 공제 한도가 2028년 20억 원, 2029년 10억 원으로 축소됩니다[cite: 8].
Q3. 서울 아파트 평균 전셋값은 현재 어느 정도 수준인가요?
A3. 2026년 7월 기준 서울 아파트 평균 전셋값은 7억 458만 원으로 통계 집계 이후 처음으로 7억 원을 넘어섰습니다[cite: 8].
Q4. 월세 비중이 크게 늘어난 이유는 무엇인가요?
A4. 집주인은 커진 보유세 부담을 현금 임대료로 충당하려 하고, 세입자는 높아진 전셋값에 맞춰 반전세나 월세를 선택하고 있기 때문입니다[cite: 8].
Q5. 세입자가 집주인의 실거주 통보에 대처하려면 어떻게 해야 하나요?
A5. 계약 만료 2~6개월 전 집주인의 실거주 입주 여부를 명확히 확인하고, 주변 임대차 시세 확인과 함께 필요시 보증금 반환 일정을 사전에 협의해야 합니다[cite: 8].
