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국토교통부가 임차인의 보증금 떼일 위험을 원천 차단하고 임대인에게 안정적인 현금흐름을 제공하는 전월세 안심신탁 제도를 발표했다.
전세금 2억 원을 맡기면 집주인이 월 약 73만 원의 운용수익을 받게 되며, 시세 20억 원 이하 주택을 대상으로 공급을 확대할 계획이다.
임대인과 임차인, 공적 안정화기구가 맺는 새로운 3자 계약 구조의 구체적인 수익 모델과 시범사업 일정을 확인했다.
전월세 안심신탁 도입 배경과 전세금 2억 기준 월 73만원 수익 구조
전월세 안심신탁은 임대인과 임차인, 전월세 안정화기구가 3자 약정을 맺는 공적 신탁 모델이다.
임차인이 낸 전세보증금을 집주인이 직접 받지 않고 공적 기관인 주택도시보증공사(HUG) 중심의 안정화기구에 예치한다. 기구는 이 보증금을 HUG 보증부 PF 대출 등에 운용해 연 4%대 수익을 창출한다.
발생한 운용수익은 집주인 통장으로 매달 월세처럼 지급된다. 전세금 2억 원을 예치할 경우 임대인은 월 약 73만 원의 정기 수익을 거둘 수 있다.
임대인은 세입자 퇴거 시 전세금 반환 부담을 덜고, 임차인은 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있어 양측의 불안을 동시에 해결하는 구조다.
| 구분 | 기존 일반 전세 | 전월세 안심신탁 |
|---|---|---|
| 보증금 관리 주체 | 집주인 직접 보유·관리 | 공적 안정화기구(HUG 등) 예치 및 운용 |
| 임대인 정기 수익 | 수익 없음 (월세 전환 시에만 발생) | 전세금 운용수익 월 지급 (2억 기준 월 약 73만원) |
| 만기 시 보증금 반환 | 임대인이 직접 세입자에게 반환 | 안정화기구가 임차인에게 직접 반환 |
| 임차인 보증보험 | 개별 반환보증 가입 필요(보증료 발생) | 공적 기구 관리로 별도 보증료 부담 없음 |
시세 20억원 이하 주택 대상 요건과 임대인 혜택
사업 대상은 시세 20억 원 이하의 주택이며 아파트, 빌라 등 주택 유형에 특별한 제한을 두지 않는다.
참여 신청 시 전세금이 시세 대비 과도하게 높게 책정되었는지, 건축물대장상 위반건축물에 해당하는지 등의 적격성 검증을 거친다.
등록 임대사업자가 이 사업에 참여할 경우 의무적으로 가입해야 했던 임대보증금 반환보증 가입 의무가 면제되고 세제 인센티브도 함께 제공된다.
다만 실제 매월 입금되는 금액은 시장 금리와 HUG 보증부 펀드의 운용수익률에 따라 일부 변동될 수 있다는 점을 감안해야 한다.
주택연금 연계 시 월 최대 120만원 현금흐름 설계
수도권 주택을 보유한 고령층이 지방으로 이전할 경우 주택연금을 결합해 은퇴 생활비를 늘릴 수 있다.
예를 들어 서울에 3억 원 상당의 주택을 보유한 65세·55세 부부가 지방으로 이주하며 종신지급방식 정액형 주택연금에 가입하면 매월 약 47만 원을 받는다.
여기에 전월세 안심신탁을 통한 전세금 운용수익 73만 원(2억 원 기준)을 합산하면 매월 최대 120만 원 안팎의 안정적인 현금흐름이 발생한다.
수도권 주택을 매각하지 않고도 전세 공급원으로 활용하면서 지방 정착에 필요한 노후 소득을 확보할 수 있는 정책적 연계 방안이다.
임차인 보증금 보호 방식 및 2026년 하반기 시범사업 일정
임차인은 별도의 보증보험 가입 비용을 들이지 않고도 공적 보증금 보호를 받는다.
안정화기구가 예치부터 만기 반환까지 전 과정을 책임지므로 역전세나 깡통전세로 인한 미반환 위험이 원천 차단된다.
국토교통부는 2026년 하반기 LH 매입임대주택 500가구를 무주택 청년 세대에 공급하며 시범사업을 시작한다.
9월 말 시범사업 공고를 거쳐 10월 신청 접수, 11월 3자 약정 체결 및 계약금 예치 순으로 진행되며 연말부터 입주가 시작된다.
핵심 요약
- 국토교통부, 전세금을 공적 기구에 예치하고 운용수익을 집주인에게 지급하는 전월세 안심신탁 도입
- 전세보증금 2억 원 기준 임대인에게 월 약 73만 원의 배당 수익 제공
- 시세 20억 원 이하 주택 대상이며 등록 임대사업자는 보증보험 가입 의무 면제
- 수도권 고령층 지방 이전 시 주택연금과 연계해 월 최대 120만 원 현금흐름 확보 가능
- 2026년 9월 말 LH 매입임대 500가구 대상 시범사업 공고 후 10월 접수 시작
자주하는질문(FAQ)
Q1. 전월세 안심신탁에 참여하면 집주인이 전세금을 직접 쓸 수 있는가?
A1. 직접 수령할 수 없다. 전세금은 전월세 안정화기구에 예치되어 공적으로 운용되며, 집주인은 전세금 원금 대신 매달 발생하는 운용수익을 지급받는다.
Q2. 임차인은 별도로 전세금 반환보증에 가입해야 하는가?
A2. 가입할 필요가 없다. 공적 기관이 전세금 보관과 반환을 전담하므로 반환보증 수수료 부담 없이 보증금을 안전하게 돌려받는다.
Q3. 대상 주택 기준과 제한 요건은 어떻게 되는가?
A3. 시세 20억 원 이하 주택이 대상이며 아파트와 빌라 등 유형 제한은 없다. 단, 위반건축물이거나 시세 대비 전세금이 과도하게 높으면 제외될 수 있다.
Q4. 월 73만원 수익은 고정된 확정 금액인가?
A4. 확정 고정액은 아니다. 정부가 제시한 4%대 운용 기준 예시이며, 실제 수익금은 펀드 운용수익률과 시장 금리 상황에 따라 변동될 수 있다.
Q5. 2026년 시범사업 신청 일정은 언제인가?
A5. 9월 말 사업 공고가 발표되며, 10월 신청 접수를 거쳐 11월 3자 약정 체결 및 계약금 예치 후 연말부터 순차적으로 입주가 진행된다.
