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정부의 2026년 세제개편안으로 실거주 요건이 대폭 강화되면서 학군지 전세 시장이 극심한 혼란에 휩싸였다. 자녀 교육을 위해 자택을 세주고 학군지에 전세로 들어온 1주택 학부모들은 본인 집의 비거주 세금 중과와 더불어 집주인의 실거주 복귀로 인한 퇴거 위기라는 이중고를 겪고 있다.
실거주 14억 비거주 9억으로 갈라진 종부세 기본공제
정부는 2027년부터 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 거주 여부에 따라 차등화하기로 확정했다. 기존 12억 원으로 동일했던 기본공제가 실거주 1주택자는 14억 원으로 확대되지만, 거주하지 않는 1주택자는 9억 원으로 대폭 축소된다.
장기보유특별공제 역시 거주 중심 체계로 전면 전환된다. 2028년부터 종합부동산세 세액공제에서 보유기간 공제가 사라지고 오직 거주기간만 인정되며, 2029년부터는 양도소득세 장기보유특별공제에서도 단순 보유공제가 전면 폐지된다.
이에 따라 실거주하지 않고 집을 임대한 1주택자들은 단지 거주하지 않는다는 이유만으로 거액의 보유세와 양도세 부담을 떠안게 되는 구조다.
초등 중학교 빠진 취학 예외와 학군지 비거주 1주택자의 세금 중과
세제개편안의 비거주 예외 조항에서 초등학교와 중학교 진학을 위한 이주는 전면 제외되었다. 정부가 마련한 취학 예외 인정 범위는 고등학교와 대학교 진학으로 한정되어 있다.
자녀 교육을 위해 같은 시·군 내에서 학군지로 이사했거나 초·중등 단계에서 이주한 학부모는 부득이한 사유로 인정받지 못한다. 예외 조항은 타 시·군 간 이동과 최소 1년의 사전 실거주 요건을 충족해야만 최장 3년까지 거주로 인정해 준다.
투자 목적이 아닌 순수한 교육 목적의 이주조차 징벌적 세금 부과 대상인 비거주 1주택자로 분류되면서 학부모들의 반발이 거세지고 있다.
| 구분 | 실거주 1주택자 | 비거주 1주택자 (학군 전세 등) |
|---|---|---|
| 종부세 기본공제 (2027년~) | 14억원으로 확대 | 9억원으로 대폭 축소 |
| 종부세 세액공제 (2028년~) | 실제 거주기간만 100% 인정 | 보유기간 공제 전면 폐지 |
| 양도세 장특공 (2029년~) | 거주기간 비례 공제 유지 | 보유기간 공제 폐지 (세부담 급증) |
| 취학 예외 인정 범위 | 해당 없음 | 고교·대학교 진학만 인정 (초·중등 제외) |
집주인의 실거주 유턴 선언과 고3 학군지 전세 퇴거 공포
학군지 전세 세입자들이 직면한 가장 큰 공포는 집주인의 직접 입주에 따른 강제 퇴거다. 학군지 집주인들 역시 종부세 중과와 양도세 불이익을 피하고자 임대를 중단하고 자가 입주를 선택하고 있기 때문이다.
대치동, 목동 등 주요 학군지는 자녀의 입시가 끝날 때까지 거주하려는 정주성이 강하지만, 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하면 세입자는 대책 없이 집을 비워야 한다.
결국 수험생 자녀를 둔 학부모들은 입시 직전에 새로운 전셋집을 구해야 하지만, 임대 매물 잠김으로 인해 주변 전셋값이 치솟으면서 진퇴양난의 상황에 내몰리고 있다.
특수학교 배정과 학폭 사각지대에서 터져 나온 조세 저항
예외 조항의 경계가 지나치게 협소해 교육 복지의 사각지대가 발생하고 있다는 지적이 쏟아지고 있다. 장애 자녀의 특수학교 배정이나 학교 부적응으로 인한 전학 등은 현행 예외 규정에서 제외된다.
학교폭력 역시 심의위원회가 공식 인정한 피해로 전학한 경우만 거주기간으로 인정되어, 은폐된 따돌림이나 일반 부적응으로 학교를 옮긴 가정은 구제받지 못한다.
전문가들은 편법 주민등록 이전을 막기 위한 행정적 기준도 중요하지만, 정당한 실수요층이 피해를 입지 않도록 세부 과세 기준을 정교하게 다듬어야 한다고 지적한다.
핵심 요약
- 2027년부터 1주택 종부세 기본공제는 실거주 14억 원, 비거주 9억 원으로 양극화된다.
- 취학 예외는 고교·대학으로 한정되어 초·중학교 학군 이주는 비거주 중과 대상이 된다.
- 종부세 부담을 피하려는 학군지 집주인들의 자가 입주로 세입자들의 강제 퇴거 불안이 극대화되었다.
- 특수학교 배정 및 학교 부적응 전학 등 복지 사각지대에 대한 세제 보완 요구가 커지고 있다.[cite: 6]
자주하는질문(FAQ)
Q1. 자녀 초등학교 입학 때문에 학군지로 이사했는데 비거주 예외가 적용되나요?
A1. 적용되지 않는다.[cite: 6] 현행 개편안의 취학 예외는 고등학교와 대학교 진학으로 한정되어 있어 초·중학교 진학에 따른 이주는 일반 비거주 1주택자로 분류된다.[cite: 6]
Q2. 같은 서울 안에서 학군지로 이사한 경우에도 예외 인정이 안 되나요?
A2. 그렇다.[cite: 6] 세제개편안은 동일 시·군 내에서의 주거 이동은 부득이한 사유로 인정하지 않으며 타 시·군으로 이동한 경우에만 예외를 인정한다.[cite: 6]
Q3. 비거주 1주택자의 종부세 공제액은 언제부터 9억 원으로 줄어드나요?
A3. 2027년 종합부동산세 과세분부터 적용된다.[cite: 6] 실거주자는 14억 원으로 늘어나지만 비거주자는 9억 원으로 공제액이 축소된다.[cite: 6]
Q4. 양도소득세 장기보유특별공제는 언제부터 거주기간만 따지나요?
A4. 2029년부터 양도소득세 1세대 1주택 장기보유특별공제에서 보유기간에 따른 공제가 완전히 폐지되고 오직 실거주 기간만 공제율에 반영된다.[cite: 6]
Q5. 학군지 전세 집주인이 실거주하겠다고 나가라고 하면 계약갱신청구권을 쓸 수 없나요?
A5. 집주인 본인이나 직계존비속이 직접 실거주하는 경우에는 주택임대차보호법상 임차인의 계약갱신청구권 행사를 거절할 수 있다.
