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2026년 8월 기준, 정부가 토지거래허가구역 내 주택의 실거주 의무 한시 유예 특례 연장을 검토하면서 부동산 및 임대차 시장의 혼선이 가중되고 있다. 다주택자 양도소득세 중과 완화로 매물 출회를 유도하려는 세제 정책과, 매수자의 실거주 입주를 강제하는 토지거래허가제(토허제)가 상충하면서 집주인과 세입자 모두 혼란에 빠진 양상이다. 미봉책 위주의 특례 연장이 오히려 거래절벽과 전월세 매물 잠김을 부추긴다는 지적이 나온다.
양도세 완화와 토허제의 충돌, 잇따른 땜질 처방이 불러온 정책 엇박자
정부가 시장에 매물을 풀기 위해 양도세 중과 완화를 추진했으나, 토지거래허가제의 실거주 의무가 거래의 발목을 잡는 정책 모순이 발생했다. 현행 토허제상 주택 매수자는 토지거래허가를 받은 후 4개월 이내에 입주해 2년간 실거주해야 한다. 이 때문에 임대차 계약이 남아 있는 주택은 실거주 목적 매수자라도 매입이 불가능해 매물이 시장에서 소화되지 못했다.
이를 보완하기 위해 정부는 2026년 5월 12일 임대 중인 주택에 대한 실거주 의무 유예 특례를 도입했으나, 적용 시한이 2026년 12월 31일로 제한되면서 연말을 앞두고 다시 매매 차단 우려가 고조되었다. 이에 당국이 특례 연장을 추가 검토하고 나섰지만, 제도의 근본적 개선 없는 땜질식 처방이 시장의 예측 가능성을 무너뜨리고 있다.
실거주 유예 신청 5.2%로 급감, 6월 서울 토지거래허가 신청 10.9% 축소
반복되는 특례 수정에도 불구하고 실질적인 거래 활성화 효과는 미미한 것으로 집계되었다. 서울시 통계에 따르면 2026년 6월 서울의 토지거래허가 신청 건수는 5,382건으로, 전월(6,043건) 대비 10.9% 감소했다. 특히 세입자 낀 주택을 대상으로 실거주 유예가 시행된 6월 전체 토허 신청 중 실제 실거주 유예를 신청한 비중은 279건(5.2%)에 불과했다.
이는 2026년 3~5월 다주택자 양도세 중과 유예 당시 실거주 유예 신청 비중이 21.7%에 달했던 것과 비교하면 대폭 축소된 수치다. 복잡하게 얽힌 세제와 실거주 조건 속에서 집주인과 매수자 모두 섣불리 거래에 나서지 못하고 관망세로 돌아선 결과로 풀이된다.
“재계약 안 하고 비워둔다”, 전월세 매물 기근과 시장 불확실성 가중
정책적 불확실성은 매매 시장을 넘어 전월세 임대차 시장으로 전이되며 임차인들의 주거 불안을 키우고 있다. 집주인 입장에서는 세입자와 새로 임대차 계약을 맺거나 계약을 갱신할 경우, 향후 주택을 매도하려 할 때 토허제 실거주 요건에 또다시 발목이 잡힐 수 있다는 우려를 가지게 된다.
이로 인해 보유세 부담을 느낀 집주인들이 임대차 계약 만료 후 집을 아예 비워두거나 직접 입주한 뒤 매도를 추진하는 사례가 늘고 있다. 전문가들은 한시적 특례를 계속 연장하는 부실한 대응 대신 세제, 토허제, 임대차 3법을 통합적으로 조정하는 단계별 시행 계획을 마련해야 한다고 입을 모은다.
| 구분 | 2026년 5월 | 2026년 6월 | 변동 및 영향 |
|---|---|---|---|
| 서울 토지거래허가 신청 건수 | 6,043건 | 5,382건 | 10.9% 감소 (거래 관망세 심화) |
| 실거주 유예 신청 비중 | 21.7% (3~5월 평균) | 5.2% (279건) | 특례 실효성 저하 및 매물 소진 난항 |
| 주요 정책 이슈 | 실거주 유예 특례 확대 발표 | 특례 일몰(12/31) 임박 및 연장 검토 | 전월세 매물 잠김 및 임대차 불확실성 가중 |
핵심 요약
- 정부가 2026년 말 마감되는 토지거래허구역 내 주택 실거주 의무 유예 특례의 연장을 검토 중이다.
- 양도세 중과 완화와 토허제의 실거주 입주 강제 조항이 충돌하면서 세입자 낀 주택의 매매가 가로막혔다.
- 2026년 6월 서울 토허 신청은 전월 대비 10.9% 줄었고, 실거주 유예 신청 비율도 5.2%로 낮아졌다.
- 집주인들이 매도를 위해 전월세 재계약을 거부하고 집을 비워두면서 임대차 시장의 매물 기근이 우려된다.
자주하는질문(FAQ)
Q1. 토지거래허가구역 내 실거주 의무 유예 특례란 무엇인가요?
A1. 토지거래허가구역 내 세입자가 있는 주택을 매수할 경우, 임대차 계약 종료 시까지 매수자의 4개월 내 실거주 입주 의무를 한시적으로 미루어주는 제도입니다.
Q2. 현재 추진 중인 실거주 의무 유예 연장의 주요 배경은 무엇인가요?
A2. 다주택자 양도세 한시 완화에도 불구하고 12월 31일 특례 종료를 앞두고 세입자가 있는 주택의 거래가 다시 막히는 모순을 해결하기 위함입니다.
Q3. 실거주 유예 특례에도 불구하고 6월 거래량이 줄어든 이유는 무엇인가요?
A3. 복잡한 세제 개편안과 토허제 조건이 맞물리면서 집주인과 매수자 모두 향후 정책 불확실성으로 인해 관망세로 돌아섰기 때문입니다.
Q4. 이 정책이 전월세 시장에 미치는 부작용은 무엇인가요?
A4. 집주인들이 나중에 집을 팔기 어렵게 될 것을 염려하여 세입자와의 계약 갱신을 피하거나 집을 비워둠으로써 전월세 매물이 급감할 수 있습니다.
Q5. 전문가들이 제안하는 근본적인 해결책은 무엇인가요?
A5. 단기 특례 연장이 아닌, 세제·토지거래허가제·임대차 제도를 종합적으로 재정비하여 일관되고 명확한 기준을 제시해야 한다고 조언합니다.
