은마 총투자비 40억, 대출은 2억뿐

경제
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매일경제가 6월 28일 대치동 은마아파트 재건축을 다뤘다. 사업시행계획인가를 눈앞에 뒀고, 최고 49층 대단지로 바뀌며, 수억 원대 추가 분담금이 변수라는 내용이었다.

그로부터 나흘 뒤인 7월 2일, 강남구가 실제로 사업시행계획을 인가했다. 기사가 “눈앞”이라 쓴 일이 벌어진 것이다. 그래서 인가 이후 확정된 숫자와, 기사가 다루지 않은 자금·규제 문제까지 직접 따져봤다.

결론부터 쓰면 이렇다. 은마를 사서 재건축을 기다린다는 건 40억 원짜리 계획인데, 그중 은행이 빌려주는 돈은 2억 원뿐이다.

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사업시행계획인가 완료, 숫자가 바뀌었다

은마는 2026년 7월 2일 강남구로부터 사업시행계획인가를 받았다. 2003년 추진위원회 승인 이후 23년 만이다. 강남구는 법정 처리기한 60일보다 33일 앞당겨 인가했다고 밝혔다.

여기서 눈여겨볼 대목이 있다. 인가 전 계획은 5893가구였는데, 인가 내용은 5850가구다. 기사에 나온 숫자와 다르다. 인가 기준으로는 대지면적 24만3552.6㎡에 지하 6층~지상 49층, 29개 동, 5850가구다. 이 중 공공임대가 909가구, 공공분양이 195가구다.

속도가 붙은 배경은 서울시의 신속통합기획 2.0이다. 표준 처리기한 대비 약 1년을 단축했다는 게 서울시 설명이다. 조합은 2027년 관리처분계획인가, 2028년 착공을 목표로 잡았다. 서울시가 예상하는 착공 시점은 2030년이라 2년의 간극이 있다.

구분현재재건축 후(인가 기준)
준공1979년2028년 착공 목표
규모14층 4424가구지하 6층~지상 49층 5850가구
용적률—331.9%(역세권 특례, 법적 상한 300%)
공공주택—공공임대 909가구 + 공공분양 195가구
시공—삼성물산·GS건설

추가 분담금, 평형별로 얼마인가

조합원이 새 아파트를 받으려면 돈을 더 내야 한다. 기존 평형을 그대로 받아도 마찬가지다.

조합이 제시한 예상 분담금은 전용 76㎡ 소유자가 같은 76㎡를 받을 때 4억2105만 원이다. 84㎡로 넓히면 6억5249만 원으로 뛴다. 84㎡ 소유자가 같은 84㎡를 받는 경우도 3억1993만 원이 든다.

기존 보유배정 평형예상 추가 분담금
전용 76㎡76㎡4억2105만 원
전용 76㎡84㎡6억5249만 원
전용 84㎡84㎡3억1993만 원

이 금액도 확정이 아니다. 조합은 공사비를 3.3㎡당 900만 원에서 930만 원으로 이미 올렸다. 시공사와 본계약을 맺고 착공하는 과정에서 자재비·인건비가 오르면 더 뛸 수 있다. 최근 몇 년간 공사비 갈등으로 멈춘 정비사업이 한둘이 아니었다는 점을 생각하면, 이 항목은 낙관하기 어렵다.

40억 실투자비, 대출은 2억이 끝이다

여기가 기사에 안 나온 대목이다. 전용 76㎡를 최근 실거래가 수준인 34억 원에 사서 84㎡를 받는다고 하면 분담금 6억5249만 원을 더해 총투자비는 40억5249만 원이다. 인근 래미안대치팰리스 84㎡ 실거래가 44억 원과 비교하면 3억5000만 원가량 싸다.

문제는 그 40억을 어떻게 마련하느냐다. 2025년 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구·조정대상지역으로 묶였고, 시가 25억 원을 넘는 주택의 주택담보대출 한도는 2억 원이다. 15억 초과~25억 이하 구간도 4억 원이다.

항목금액
매수가(전용 76㎡ 기준)약 34억 원
추가 분담금(84㎡ 배정)6억5249만 원
총투자비약 40억5249만 원
주담대 한도(25억 초과)2억 원
필요 자기자금약 38억 원 + 취득세·재초환

여기에 취득세가 붙는다. 토지거래허가구역이라 갭투자는 불가능하고, 매수 후 실거주 의무 2년이 따라온다. 재건축초과이익환수제도 살아 있다. 조합원 1인당 평균 초과이익이 8000만 원을 넘으면 초과분의 10~50%를 부담금으로 낸다. 은마의 부담금 규모는 아직 확정 고지된 바 없어 추가 변수로 남는다.

래미안대치팰리스보다 3억5000만 원 싸다는 계산은 맞다. 다만 그 차액을 얻자고 최소 5~7년을 기다리고, 38억 원을 현금으로 묶고, 공사비·부담금 변동 위험까지 떠안는 구조다. 수익률로 접근할 자리는 아니라고 본다.

지금 사면 조합원이 못 될 수도 있다

더 치명적인 건 이쪽이다. 은마는 2023년 9월 조합설립인가를 받았고 서울 전역이 투기과열지구다. 도시정비법상 투기과열지구의 재건축은 조합설립인가 이후 주택을 사면 원칙적으로 조합원 지위를 승계받지 못한다. 조합원이 못 되면 새 아파트가 아니라 현금청산 대상이 된다.

길이 아예 막힌 건 아니다. 매도자가 1세대 1주택자로서 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주했다면 예외로 지위 양도가 가능하다. 사업시행계획인가일부터 3년 안에 착공하지 못한 경우 등 다른 예외도 있다.

여기에 2025년 8월 대법원 판결이 변수를 하나 더 얹었다. 공동명의 주택은 대표조합원 한 명이 아니라 공유자 전원이 예외 요건을 충족해야 지분 전체를 승계할 수 있다는 취지다. 국토교통부도 기존 유권해석을 뒤집었다. 그 결과 등기를 마치고도 지분 일부만 조합원으로 인정받는 이른바 ‘반쪽 조합원’ 사례가 나왔고, 은마도 그 명단에 올랐다.

정리하면 은마 매수는 매물의 시세보다 매도자의 신분을 먼저 봐야 하는 거래다. 등기부만 보고 계약하면 안 된다. 매도자의 보유·거주 기간, 공동명의 여부, 세대 구성까지 서류로 확인하고, 계약서에 안전 특약을 넣는 게 맞다. 이 부분은 반드시 정비사업 전문 변호사·중개사와 상의해야 한다.

일반분양 365가구, 청약으로 노리긴 좁다

5850가구 대단지지만 일반분양 물량은 많지 않을 전망이다. 기존 조합원들이 지금보다 큰 평형을 원하고, 400여 명의 상가 조합원 상당수도 아파트 배정을 희망하기 때문이다.

단순 계산은 이렇다. 기존보다 늘어나는 물량이 1469가구인데 그중 1104가구가 공공주택이다. 남는 일반분양은 365가구 수준이라는 계산이 나온다.

대신 다른 문이 열렸다. 역세권 용적률 특례로 추가 공급되는 655가구 중 195가구가 공공분양으로 배정된다. 민간 주도 재건축에 공공분양이 결합된 첫 사례다. 다자녀 중산층 등 실수요자가 대상이며, 233가구는 공공임대다. 무주택자에게는 장기전세주택 입성 기회도 거론된다. 다만 모집 시기와 자격은 아직 공고 전이라 청약홈 공고를 기다려야 한다.

4424가구 이주, 대치동 전월세가 흔들린다

재건축의 진짜 후폭풍은 이주 때 온다. 4424가구가 한꺼번에 집을 비우면 그 수요는 인근 임대차 시장으로 쏟아진다.

이미 조짐이 있다. 인근 중개업소에는 대치4동 빌라나 일원동, 역삼동 아파트의 전월세 문의가 들어온다고 한다. 착공이 2028년이면 이주는 2027년 전후에 시작될 수 있다.

서울 전세 매물이 이미 1년 새 30% 넘게 줄어든 상황이라, 강남권에 대규모 이주 수요가 겹치면 대치·도곡·역삼 일대 전월세 부담은 커질 수밖에 없다. 은마에 세 들어 사는 임차인이라면 계약 만기와 이주 시점을 지금부터 맞춰 봐야 한다. 2026년 전월세 시장 흐름 정리

끝으로 분명히 해둔다. 이 글은 은마를 사라거나 팔라는 이야기가 아니다. 분담금·공사비·재초환은 확정 전 추정치이고, 조합원 지위 요건은 개인별로 결론이 갈린다. 최종 판단과 책임은 본인에게 있으며, 세금은 세무사, 대출은 금융기관, 지위 승계는 정비사업 전문가와 확인해야 한다.

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핵심 요약

  • 은마는 2026년 7월 2일 사업시행계획인가를 받았다. 인가 기준 규모는 지하 6층~지상 49층, 29개 동, 5850가구다.
  • 예상 추가 분담금은 76㎡→76㎡ 4억2105만 원, 76㎡→84㎡ 6억5249만 원, 84㎡→84㎡ 3억1993만 원이다.
  • 76㎡를 34억 원에 사서 84㎡를 받으면 총투자비는 약 40억5000만 원인데, 25억 초과 주택의 주담대 한도는 2억 원이다.
  • 조합설립인가(2023년 9월) 이후 매수는 원칙적으로 조합원 지위 승계가 안 된다. 매도자의 예외 요건 충족 여부가 관건이다.
  • 일반분양은 365가구 수준으로 좁고, 공공분양 195가구가 별도로 공급된다.

자주하는질문(FAQ)

Q1. 은마 재건축은 언제 착공하나?

A1. 조합은 2028년 착공을 목표로 한다. 2027년 관리처분계획인가와 이주·철거를 거쳐야 하며, 서울시는 2030년 착공을 예상하고 있어 2년가량 시각차가 있다.

Q2. 5893가구인가 5850가구인가?

A2. 인가 기준은 5850가구다. 심의 단계 계획안에서는 5893가구로 발표됐으나, 2026년 7월 2일 사업시행계획인가 내용은 29개 동 5850가구다.

Q3. 지금 은마를 사면 조합원이 되나?

A3. 원칙적으로 안 된다. 투기과열지구의 재건축은 조합설립인가 이후 매수 시 조합원 지위 승계가 제한된다. 매도자가 1세대 1주택·10년 소유·5년 거주 같은 예외 요건을 충족한 경우에만 가능하며, 공동명의라면 공유자 전원이 요건을 충족해야 한다.

Q4. 대출은 얼마나 나오나?

A4. 2025년 10·15 대책 기준 규제지역에서 시가 25억 원을 넘는 주택의 주택담보대출 한도는 2억 원이다. 15억 초과~25억 이하는 4억 원이다. 토지거래허가구역이라 전세를 낀 매수는 불가능하고 2년 실거주 의무가 따른다.

Q5. 재건축초과이익환수제 부담금도 내야 하나?

A5. 제도는 유지되고 있다. 조합원 1인당 평균 초과이익이 8000만 원을 넘으면 초과분의 10~50%가 부과되며, 장기보유 1주택자 감면과 고령자 납부유예가 있다. 은마의 부담금 규모는 아직 확정 고지되지 않았다.

참고 출처

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