전세 소멸, 진짜 시작됐나? 통계로 확인

경제
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부읽남TV에 올라온 제네시스박 인터뷰 3부(2026년 7월 12일 공개)의 제목은 꽤 세다. “전월세 없는 세상 준비하세요”다.

주장의 뼈대는 단순하다. 전월세를 내놓는 사람은 결국 다주택자인데 그 다주택자가 사라지고 있고, 몇 안 되는 거래가 시세를 굳혀 버린다는 것이다.

국토교통부 통계와 서울시 자료, 국세청 기준으로 대조해봤다. 전세 제도가 없어지지는 않겠지만, “전세를 구한다”는 선택지가 급격히 좁아지는 건 통계로 확인된다.

👉 제네시스박이 말한 “전월세 없는 세상”

전세 소멸, 지금 어디까지 왔나

서울 아파트 임대차 거래의 절반 이상이 이미 월세다. 국토부 2026년 5월 주택통계 기준 1~5월 서울 아파트 월세 비중은 51.3%로, 지난해 같은 기간 44.0%에서 뛰었다. 서울 전체 주택으로 넓히면 1~4월 누계 월세 비중이 70.0%에 이른다.

거래량과 매물도 줄었다. 5월 서울 아파트 전월세 거래량은 2만101건으로 1년 전보다 25.8% 감소했고, 전세 매물은 31% 줄었다.

지표1년 전2026년출처
서울 아파트 월세 비중(1~5월)44.0%51.3%국토부 주택통계
서울 전체 주택 월세 비중(1~4월)63.6%70.0%국토부 주택통계
서울 아파트 전월세 거래량(5월)—2만101건(-25.8%)국토부 주택통계
서울 아파트 전세 매물2.5만 호1.7만 호(-31%)경실련·아실
전용 84㎡ 환산 전세보증금6억4000만 원6억9000만 원(+8%)국토부 실거래가
서울 공동주택 입주 물량3만7103가구2만7158가구(-26.9%)부동산원·부동산R114

전세가 폐지되는 건 아니다. 다만 고를 수 있는 상품으로서의 전세는 실제로 희소해졌다.

매물이 사라진 이유, 다주택자가 줄고 있다

전월세 매물의 공급자는 결국 다주택자다. 공공임대가 감당하는 몫에는 한계가 있어, 서울 임대차 시장의 상당 부분은 여러 채를 가진 사람이 내놓은 물건으로 돌아간다.

그런데 2026년 들어 다주택자는 사기도 팔기도 어려워졌다. 유예돼 온 양도소득세 중과가 5월 10일 부활해, 조정대상지역 주택을 팔면 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 붙고 장기보유특별공제도 배제된다. 산술적으로 최고 75%다. 들어오는 문도 좁다. 취득세 중과가 유지돼 3주택 이상은 12%, 지방교육세 등을 더하면 실효 부담이 13%를 넘는다.

영상에서 “취득세 중과부터 풀어야 한다”고 한 이유가 여기 있다. 새 공급자는 안 들어오는데 기존 공급자는 세금 탓에 잠기니 임대 매물이 줄어드는 건 수순이다. 물론 거래세를 낮추면 매매가를 자극한다는 반론도 있다.

점 하나가 시세가 되는 구조, 전월세전환율로 계산해봤다

거래가 적을수록 몇 건 안 되는 계약이 시세를 굳힌다. 영상의 가장 날카로운 지적이다. 시세 5억 원대 동네에 7억 원짜리 전세가 하나 체결되면 그 7억이 기준점이 되고, 월세도 그 7억을 바탕으로 환산된다.

직접 계산해봤다. 전세 7억 원을 보증금 1억 원 월세로 돌리면 전환 대상은 6억 원이다. 여기에 전환율을 곱해 12로 나눈다.

전환율연 환산액월세(보증금 1억 기준)비고
4.5%2700만 원225만 원2026년 법정 상한
4.8%2880만 원240만 원영상 예시 수준
5.5%3300만 원275만 원시장 전환율 구간
6.0%3600만 원300만 원시장 전환율 상단

영상이 든 예시(보증금 1억, 월세 240만 원)는 전환율 4.8% 수준이다. 6%면 월 300만 원이 된다. 숫자 하나가 1년에 900만 원을 가른다.

여기서 법정 전월세전환율을 알아야 한다. 주택임대차보호법은 상한을 연 10%와 ‘기준금리 더하기 2%’ 중 낮은 쪽으로 정했다. 기준금리 2.5%인 2026년엔 4.5%다.

함정은 적용 범위다. 이 상한은 계약 기간 중 조건 변경이나 갱신청구권 행사 때만 강제력이 있고, 신규 계약에는 적용되지 않는다. 전세가 마르면 임차인은 신규 계약 시장으로 밀려나고, 그곳에선 시세대로 전환율이 매겨진다. 갱신청구권을 쥐고 있느냐가 매달 수십만 원을 가른다. 계약갱신청구권 행사 실무 정리

2026년 세금은 임대인을 월세로 밀고 있다

올해부터 전세는 세금의 사각지대가 아니다. 월세는 부부 합산 2주택 이상이면 전액 과세되고, 1주택이어도 기준시가 12억 원을 넘으면 과세된다.

전세보증금은 소득이 아니라 ‘간주임대료’로 환산해 과세한다. 지금까진 비소형주택 3채 이상, 보증금 합계 3억 원 초과만 걸렸다. 2026년 귀속분부터는 기준시가 12억 원 초과 주택 2채에 보증금 합계 12억 원 초과면 과세된다.

보유 주택 수(부부 합산)월세전세보증금(간주임대료)
1주택기준시가 12억 초과 시 과세비과세
2주택전부 과세기준시가 12억 초과 2채 + 보증금 합계 12억 초과 시 과세(2026년 신설)
3주택 이상전부 과세비소형주택 보증금 합계 3억 초과분 과세

계산식은 보증금 합계에서 3억 원을 뺀 뒤 60%와 정기예금이자율(2026년 3.1%)을 곱한다. 과세 기준선(12억)과 계산에서 빼주는 금액(3억)이 다르다는 점이 헷갈리기 쉽다.

임대인 입장에선 그림이 선명하다. 전세로 받아도 과세, 월세로 받아도 과세라면 전세를 고집할 이유가 없다. 세금이 전세를 밀어내고 월세를 당기는 구조다. 실제 계산은 주택 수·기준시가에 따라 달라지니 홈택스와 세무사로 확인해야 한다. 간주임대료 계산 상세 정리

등록임대 말소와 제도 재검토, 하반기 최대 변수

올해 서울에서만 등록임대 아파트 2만2822호의 의무임대기간이 끝난다. 지난해 말소 물량 3754호의 여섯 배가 넘는다(서울시 자료). 국토부 자료로는 서울에서 3년 안에 의무기간이 끝나는 물량이 16만3371가구, 아파트만 4만5713가구다.

제도 자체도 흔들린다. 이재명 대통령은 2026년 2월 SNS에서 매입임대를 계속 허용할지 재검토가 필요하다고 밝혔고, 임광현 국세청장은 자동말소 등록임대 아파트의 양도세 중과 배제를 손질하면 서울에서 6만8000가구 공급 효과가 난다고 했다. 다만 확정 정책이 아니라 검토 단계다.

임대사업자들은 반발한다. 2017년 등록을 장려해 놓고 2018년부터 혜택을 줄였으며 2020년엔 아파트 등록임대를 폐지했다. 영상 속 당사자가 “다시 활성화해도 할 사람이 없을 것”이라 단언한 배경이다.

결국 맞바꾸기다. 특례를 줄이면 매매 매물은 늘지만 임대 매물은 줄어든다. 임차인에게 갈 청구서가 과소평가되는 것 같아 마음이 편치 않다.

임차인이 지금 확인해야 할 것

쓸 수 있는 계약갱신청구권이 있다면 아껴 두지 않는 편이 낫다. 이 권리는 전체 임차 기간 중 1회만 쓸 수 있고, 행사하면 2년이 보장되며 인상은 5% 이내로 제한된다. 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 통보해야 효력이 있다.

문제는 이 권리가 늘 지켜지지는 않는다는 점이다. 집주인이 직접 살겠다고 하면 갱신 거절이 가능하다. 여기에 정부는 토지거래허가구역 주택을 산 매수인에게 2026년 2월 12일 현재 체결된 임대차계약의 최초 종료일까지 실거주 의무를 유예했다(늦어도 2028년 2월 11일 입주).

임차인에게는 양날의 검이다. 남은 기간은 보장받지만 계약이 끝날 때 새 집주인이 들어오면 갱신청구권을 쓸 기회가 사라진다.

  • 만료일에서 역산해 6개월 전~2개월 전 구간을 달력에 표시한다
  • 갱신청구권을 이미 썼는지 확인한다(1회 한정)
  • 집주인 변경·실거주 목적 갱신 거절 통보 여부를 확인한다
  • 월세 전환 제안은 렌트홈 계산기로 법정 상한(4.5%) 대비 적정선인지 계산한다
  • 이사비·중개보수·대출 조건 변화를 인상분과 비교한다

인상분보다 이사 비용이 크면 눌러앉는 게 합리적일 수 있다. 감이 아니라 숫자로 판단해야 한다.

비아파트 전세가 더 위험한 이유

빌라·다세대 사정은 아파트보다 나쁘다. 서울 비아파트 월세 비중은 올해 1~5월 78.4%다. 사실상 전세가 걷힌 시장이다.

전세사기 여파로 수요가 얼어붙었고, 보증보험 요건이 강화되면서 임대인이 만기에 보증금을 돌려주려면 자기 돈을 넣어야 하는 구조가 됐다. 더 근본적인 문제는 시세다. 규격화돼 있지 않아 적정 가격을 알기 어렵고 부르는 게 값이 되기 쉽다.

그래서 첫 계약을 하는 사회초년생·신혼부부에게 비아파트 전세를 권하기는 어렵다. 월세로 살며 저축과 신용을 쌓고, 대출 한도를 확인한 뒤 작은 아파트부터 접근하는 편이 안전하다.

끝으로 분명히 해둔다. 이 글은 매수나 매도를 권유하지 않는다. 최종 판단과 책임은 본인에게 있고, 세금은 세무사, 대출은 금융기관, 계약은 공인중개사와 확인해야 한다.

👉 인터뷰 내용 확인하기

핵심 요약

  • 서울 아파트 월세 비중 51.3%, 서울 전체 주택 기준 70.0%다.
  • 서울 아파트 전세 매물은 1년 새 31% 감소, 전세보증금은 8% 상승했다.
  • 양도세 중과 부활과 취득세 중과 유지로 다주택자의 진입·이탈이 동시에 막혔다.
  • 법정 전월세전환율 상한 4.5%는 신규 계약엔 적용되지 않는다. 갱신청구권 보유 여부가 부담을 가른다.
  • 2026년 귀속분부터 고가 2주택자의 전세보증금에도 간주임대료가 과세된다.

자주하는질문(FAQ)

Q1. 전세가 정말 완전히 사라지나?

A1. 완전한 소멸 가능성은 낮다. 다만 서울 아파트 전세 매물이 1년 새 31% 줄고 월세 비중이 오르는 흐름은 통계로 확인된다.

Q2. 2026년 전월세전환율 법정 상한은 얼마인가?

A2. 4.5%다. 연 10%와 기준금리(2.5%)에 2%를 더한 값 중 낮은 쪽이 적용된다. 다만 계약 기간 중 조건 변경이나 갱신청구권 행사 때만 적용되고 신규 계약에는 강제되지 않는다.

Q3. 2주택자인데 전세만 놓고 있다. 세금을 내야 하나?

A3. 2026년 귀속분부터 기준시가 12억 원 초과 주택 2채에 전세보증금 합계 12억 원 초과면 간주임대료가 과세된다. 개인별 판단은 홈택스와 세무사 확인이 필요하다.

Q4. 계약갱신청구권은 나중에 쓰는 게 유리한가?

A4. 지금 쓸 수 있으면 쓰는 쪽이 안전하다. 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있고, 세입자를 낀 매도도 열려 있어 미뤄 둔 권리를 못 쓸 수 있다.

Q5. 등록임대 세제 혜택은 실제로 축소되나?

A5. 현재는 검토 단계다. 세제개편안을 앞두고 정부가 개편을 검토 중이라는 보도가 나왔다. 확정된 내용이 아니므로 공식 발표를 확인해야 한다.

참고 출처

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