전세보증금도 과세, 2026년부터 달라진 임대차

경제
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전세가 빠르게 사라지고 있다. 그런데 이유가 단순한 공급 부족이 아니다. 2026년 귀속분부터 고가 2주택자의 전세보증금에도 간주임대료가 과세된다. 전세를 놓아도 세금이 붙기 시작한 것이다.

임대인 입장에서 계산은 간단해진다. 어차피 세금을 낼 거라면 전세보다 월세가 낫다. 여기에 다주택자 자체가 줄고 있으니 매물마저 말랐다. 아래에서 확정된 제도와 검토 단계를 나누고, 임차인이 지금 점검할 것을 정리했다. 2026년 7월 기준이다.

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전세보증금 과세, 무엇이 어떻게 바뀌었나

핵심부터 말하면 이렇다. 기준시가 12억 원을 넘는 주택 2채를 가지고 전세보증금 합계가 12억 원을 넘으면, 그 보증금에 간주임대료가 붙는다. 소득세법 제25조와 시행령 제53조 개정에 따른 것으로, 2026년 귀속분부터 적용된다. 실제 신고는 2027년 5월 종합소득세 때 처음 반영된다.

종전에는 3주택 이상이면서 보증금 합계 3억 원을 넘어야 과세됐다. 2주택자는 전세만 놓으면 세금이 없었다. 그 문이 닫혔다.

얼마나 될까. 기준시가 12억 원 초과 주택 2채에 전세보증금 합계가 15억 원이라고 해 보자. 계산식은 (보증금 − 3억 원) × 60% × 정기예금이자율이다. 이자율은 3.1%가 적용된다.

  • (15억 − 3억) × 60% × 3.1% = 연 2,232만 원

실제로 받은 돈이 없는데 임대소득 2,232만 원이 잡힌다. 2,000만 원을 넘으므로 분리과세도 안 되고 종합과세로 넘어간다. 주의할 게 하나 있다. 과세 여부를 가르는 기준은 보증금 12억 원이지만, 계산에서 빼주는 금액은 3억 원이다. 이 둘을 헷갈리면 세액이 완전히 달라진다. 신고 방식은 주택임대소득 신고 방법 정리 글에 담았다.

전월세 매물이 사라지고 있다

세금만의 문제가 아니다. 물건 자체가 없다. 국토교통부 통계를 보면 2026년 5월 서울 아파트 전월세 거래는 2만101건으로 1년 전보다 25.8% 줄었다.

지표수치비교
서울 아파트 전월세 거래(2026.5)2만101건전년 동월 대비 -25.8%
서울 아파트 전월세 매물3만1095건연초 대비 -30.1%
서울 아파트 월세 비중(1~5월)51.3%전년 동기 44.0%
서울 비아파트 월세 비중(1~5월)78.4%80%선 육박

숫자로 다시 정리하면 이렇다. 서울 아파트 전월세 매물은 3만1095건으로 연초보다 30.1% 줄었고, 월세 비중은 51.3%로 전세를 처음 앞질렀다. 비아파트는 78.4%가 월세다. 사실상 월세 시장이 됐다.

왜 이렇게 됐을까. 전월세를 공급하는 주체가 결국 다주택자인데, 그 다주택자가 줄고 있어서다. 양도세 중과가 5월 10일 재개되며 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 붙는다. 지방소득세까지 더하면 최고 82.5%다. 팔기도 어렵고 새로 사기도 어렵다. 그 사이 임대 물건은 계속 사라진다.

거래 몇 건이 시세를 굳히는 구조

여기가 이 문제의 진짜 무서운 지점이다. 매물이 적으면 소수의 거래가 시세가 돼 버린다. 그리고 그 시세는 전월세 전환율을 타고 반대편 시장으로 넘어간다.

단계를 따라가 보면 이렇다.

  1. 어떤 단지의 전세 시세가 5억 원인데, 사정이 급한 임차인이 7억 원짜리 전세를 계약한다.
  2. 거래가 몇 건 없으니 그 7억 원이 그대로 실거래 시세로 찍힌다.
  3. 임대인은 이 7억 원을 기준으로 월세를 환산한다. 보증금 1억 원으로 낮추면 차액 6억 원이 월세로 전환된다. 전환율 4.8%를 적용하면 월 240만 원이다.

5억 원짜리 전세였던 집이 보증금 1억에 월세 240만 원으로 바뀌는 셈이다. 거래가 활발하면 이런 튀는 값은 곡선 속에 묻힌다. 지금은 점 하나가 기준선이 된다. 전환율은 지역·시점에 따라 다르고 법정 상한도 있으니, 위 4.8%는 흐름을 보기 위한 예시다.

등록임대 말소 러시, 2026년이 정점

민간 전월세의 또 다른 축이 등록임대주택이다. 그런데 올해가 자동말소 물량의 정점이다.

연도서울 등록 아파트 자동말소
2025년3,754호
2026년2만2,822호
2027년7,833호
2028년7,008호

서울시 자료 기준으로 올해 말소되는 서울 등록 아파트는 2만2,822호로 지난해(3,754호)의 6배가 넘는다. 3년 내 의무기간이 끝나는 서울 등록임대는 16만3,371가구, 아파트만 4만5,713가구다.

말소된 집이 매매시장에 나오면 매매 물량은 늘지만 전월세 물량은 줄어든다. 실거주 매수자에게 넘어간 집은 임대시장으로 돌아오지 않는다. 정부가 등록임대 양도세 중과 배제 혜택을 손보려는 것도 매물 출회를 노린 것인데, 임대인 쪽에서는 등록 당시 약속을 뒤집는 소급이라는 반발이 크다. 제도가 8년 새 네 번 뒤집혔으니 신뢰가 남아 있을 리 없다.

결국 부담은 임차인에게 흘러간다

임대인은 세금이 늘면 어떻게 할까. 시세가 받쳐 주는 한 임차료에 얹는다. 경제학에서 말하는 조세 전가다.

구조를 뜯어보면 이렇다. 부부합산 2주택 이상이면 월세 수입은 전액 과세 대상이다. 여기에 고가 2주택 전세보증금까지 과세 그물에 들어왔다. 임대인 입장에서 피할 데가 없어졌다. 그러면 어차피 낼 세금, 현금이 들어오는 월세로 돌리는 게 합리적이다.

임차인이 쓸 수 있는 카드는 계약갱신청구권 정도다. 그마저 다 쓰고 나면 옮겨야 하는데, 옮길 물건이 없다. 이사비와 스트레스를 계산하면 웬만하면 그냥 눌러앉는다. 결국 오른 주거비를 그대로 떠안는 쪽은 임차인이다. 자산을 가진 임대인은 화폐가치 하락을 부동산으로 방어하지만, 임차인에게는 그 방패가 없다.

영상에서는 집을 사지 않고 다른 자산으로 주거비 상승을 방어하려면 연평균 9% 수익률이 꾸준히 나와야 한다는 계산이 언급된다. 출처를 특정하지 못해 단정하지는 않겠다. 다만 매년 9%를 한 번도 빠짐없이 낸다는 게 얼마나 어려운지는 해 본 사람이면 안다.

임차인이 지금 점검할 3가지

불안하다고 해서 할 수 있는 게 없는 건 아니다. 만기가 다가온다면 세 가지를 먼저 확인하는 게 좋다.

  1. 청구권 타이밍 — 쓸 수 있으면 아끼지 말고 지금 쓰는 편이 낫다. 2년 뒤로 미뤘다가 집주인이 실거주로 들어오면 못 쓴다. 게다가 토지거래허가구역에서는 세입자가 있는 집도 팔 수 있게 실거주 유예가 확대돼, 집이 팔리면서 청구권이 흔들릴 여지가 생겼다.
  2. 전환율 검산 — 반전세를 제안받으면 보증금 차액에 전환율을 곱해 월세가 합리적인지 직접 계산한다. 근처 실거래를 한두 건만 보고 받아들이면 튄 값에 끌려간다.
  3. 비아파트 신중 — 빌라·다세대는 시세가 규격화돼 있지 않아 값이 깜깜이다. 사회초년생·신혼부부라면 비아파트 매매나 전세보다 월세로 버티며 대출 여력을 키우는 편이 안전할 수 있다.

구체적 요건은 계약갱신청구권 행사 방법과 거절 사유 글에 정리했다.

솔직히 아쉬운 지점

정부 방향은 이해가 간다. 부동산에 자금이 쏠리는 걸 막고 실거주 중심으로 가겠다는 것이다. 다만 임대 공급을 줄이는 정책과 임차인을 보호하는 정책이 지금 정면으로 충돌하고 있다. 다주택자를 밀어내면 그들이 대던 전월세 물건도 함께 사라진다. 공공임대가 그 빈자리를 메우지 못하면 부담은 결국 세입자에게 간다.

세제개편안은 이달 말에서 다음 달 초 나온다. 확정되지 않은 방향에 미리 베팅해 서둘러 움직이는 게 가장 위험하다. 최종 판단과 책임은 본인 몫이고, 계약·세금 결정은 공인중개사·세무사 상담을 거치는 게 안전하다.

핵심 요약

  • 2026년 귀속분부터 기준시가 12억 원 초과 주택 2채 + 전세보증금 합계 12억 원 초과 시 간주임대료가 과세된다. 보증금 15억 원이면 연 2,232만 원이 임대소득으로 잡힌다.
  • 2026년 5월 서울 아파트 전월세 거래는 25.8% 줄었고, 매물은 연초 대비 30.1% 감소했다. 월세 비중은 51.3%로 전세를 앞질렀다.
  • 매물이 적으면 소수의 고가 거래가 시세로 굳고, 전월세 전환율을 타고 월세까지 밀어 올린다.
  • 서울 등록 아파트 자동말소는 올해 2만2,822호로 지난해의 6배다. 매매 물량은 늘어도 전월세 물량은 줄어든다.
  • 임차인은 청구권 타이밍, 전환율 검산, 비아파트 리스크 세 가지를 먼저 점검하는 게 좋다.

자주하는질문(FAQ)

Q1. 전세만 놓아도 세금을 내나?

A1. 조건이 맞으면 낸다. 3주택 이상이면서 보증금 합계 3억 원 초과이거나, 2026년부터는 기준시가 12억 원 초과 주택 2채에 보증금 합계 12억 원 초과인 경우다. 둘 다 아니면 전세보증금만으로는 과세되지 않는다.

Q2. 간주임대료는 언제부터 신고하나?

A2. 2026년 귀속분부터 적용되므로 2027년 5월 종합소득세 신고 때 처음 반영된다. 주택 수는 부부합산으로 계산한다.

Q3. 계약갱신청구권은 미뤄뒀다 나중에 써도 되나?

A3. 가능하지만 위험하다. 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하면 쓸 수 없다. 세 낀 매도가 열리면서 소유자가 바뀔 가능성도 커졌다. 쓸 수 있을 때 쓰는 편이 안전하다.

Q4. 집주인이 반전세를 제안하면 어떻게 판단하나?

A4. 줄어드는 보증금에 전환율을 곱해 월세가 적정한지 계산한다. 실거래가 몇 건뿐이라면 그 값이 시세를 대표한다고 보기 어려우니 인근 단지 사례도 함께 본다.

Q5. 등록임대 말소 물량이 나오면 전세가 늘어나나?

A5. 매매 물량은 늘 수 있지만 전월세 물량은 오히려 줄어든다. 실거주 매수자에게 넘어간 집은 임대시장으로 돌아오지 않기 때문이다.

👉 제네시스박 인터뷰 원본 확인하기

참고 출처

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