종부세 2년째 증가, 2024년 1조876억 원

경제
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종합부동산세가 다시 늘고 있다. 2024년 귀속 주택분 종부세 결정세액은 1조876억 원으로 전년보다 14.6% 늘어 3년 만에 증가세로 돌아섰다. 세법이 바뀐 것도 아닌데 세금이 늘었다. 이유는 단순하다. 집값이 올랐고 공시가격이 따라 올랐다.

더 중요한 건 이게 시작에 가깝다는 점이다. 2026년 공시가격은 서울을 중심으로 훨씬 가파르게 뛰었고, 정부는 보유세를 손보는 세제개편안을 이달 말 내놓는다. 아래에서는 확정된 사실과 검토 단계를 갈라놓고, 공시가격이 오르면 세금이 얼마나 움직이는지 계산해 봤다. 2026년 7월 기준이다.

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종부세가 3년 만에 다시 늘어난 이유

왜 갑자기 늘었을까. 답은 제도가 아니라 집값이다. 2024년에는 세율도 기본공제도 그대로였는데 세금은 14.6% 늘었다.

종부세는 공시가격에서 출발한다. 6월 1일 기준 보유 주택의 공시가격을 합산하고, 기본공제(9억 원, 1세대 1주택 12억 원)를 뺀 뒤, 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 만든다. 여기에 세율을 적용한다.

이런 구조라 공시가격만 움직여도 세금이 따라 움직인다. 2024년 공시가격은 전국 1.52%, 서울 3.25% 올랐다. 작아 보이지만 공제선을 갓 넘긴 주택들이 과세권에 들어오며 세액을 밀어 올렸다. 게다가 종부세는 누진세율 구조다. 과세표준이 한 구간 올라서면 세율 자체가 뛰어, 공시가격이 10% 올라도 세금은 그보다 크게 오를 수 있다.

4조에서 9487억, 다시 1조876억으로

지난 5년간 주택분 종부세는 롤러코스터를 탔다. 정권마다 강화와 완화를 반복한 탓이다.

연도(귀속)주택분 종부세전년 대비주요 배경
2021년4조4085억 원역대 최대다주택 중과 확대·최고세율 인상
2022년3조2970억 원감소제도 완화 시작
2023년9487억 원대폭 감소완화 + 공시가격 하락
2024년1조876억 원+14.6%제도 변화 없음, 공시가격 상승
2025년(고지 기준)1조7000억 원+6.3%고지 인원 54만 명

표를 말로 풀면 이렇다. 2021년 4조4085억 원이던 종부세는 2023년 9487억 원까지 쪼그라들었다. 2년 만에 5분의 1이다. 그리고 2024년 1조876억 원으로 반등했다. 2025년은 고지 기준 54만 명, 1조7000억 원, 1인당 평균 160만6000원이었다.

지역별로 보면 더 선명하다. 2024년 서울 종부세는 5698억 원으로 전체의 52.4%를 차지했고, 증가율(17.9%)도 전국 평균을 웃돌았다. 2025년 고지에서 서울 과세 인원은 32만8000명으로 21.0% 늘어 전국 1위였다. 종부세는 사실상 수도권 세금에 가까워졌다.

2026년 공시가격 9.13%, 서울 18.60%가 예고하는 것

여기가 진짜 변수다. 2026년 공동주택 공시가격은 전국 9.13%, 서울 18.60% 올라 4월 30일 확정 공시됐다. 서울 상승률은 지난해(7.86%)의 2.4배다. 현실화율은 69%로 4년째 동결이라, 정부가 비율을 올린 게 아니라 시세 상승분이 그대로 반영된 결과다.

자치구별 편차는 극단적이다. 성동구 28.98%, 강남구 25.83%, 송파구 25.46%, 용산구 23.62% 순이었다. 반면 도봉구 2.01%, 강북구 2.87%다. 같은 서울인데 열 배 넘게 벌어졌다.

그 결과 1주택 기준선인 공시가격 12억 원 초과 주택이 전국 48만7362가구로 전년보다 약 53%(16만8721가구) 늘었다. 올해 11월 고지서를 처음 받아보는 사람이 그만큼 많다는 뜻이다.

7월 세제개편안, 확정된 것과 아직 아닌 것

여기서 오해가 가장 많다. 뉴스만 보면 세금이 이미 오른 것처럼 읽히지만, 시행 중인 제도와 검토 단계 방안은 완전히 다르다.

구분내용상태
기본공제인별 9억 원 / 1세대 1주택 12억 원시행 중(법률)
공정시장가액비율60%시행 중(시행령)
세율2주택 이하 0.5~2.7% / 3주택 이상 0.5~5.0%시행 중
공정시장가액비율 상향60% → 상향 거론검토 단계
다주택 세율 인상완화 이전 수준 일부 환원 거론검토 단계
초고가 1주택 과세 강화기준선·적용 방식 미정검토 단계
실거주 여부 차등비거주 보유에 더 무겁게검토 단계

정리하면 기본공제 9억·12억 원, 공정시장가액비율 60%, 2주택 이하 0.5~2.7% 세율은 그대로 살아 있다. 반면 비율 상향과 세율 인상, 초고가 과세는 전부 검토 단계다. 확정된 숫자는 아직 없다.

일정은 이렇게 짜여 있다

7월 14~16일 국토교통부·금융위원회·재정경제부가 각각 공급·금융·세제 공개 토론회를 연다. 23일에는 대통령이 참석하는 부동산 국민 대토론회가 열린다. 세제개편안은 이르면 7월 말, 늦어도 8월 초 발표된다. 대통령은 적정 보유세 수준, 실거주 1주택과 다주택의 차등, 초고가 주택 기준선 등 쟁점 여섯 가지를 미리 공개했다. 아직 결론이 안 났다는 뜻이다. 다만 정부 인식의 근거는 뚜렷하다. 한국의 보유세 실효세율이 0.15%로 OECD 평균 0.33%의 절반 아래라는 것이다.

공정시장가액비율이 60%에서 80%로 가면

여러 방안 중 공정시장가액비율 상향이 가장 유력한 카드로 꼽힌다. 국회를 거치지 않고 시행령만 고치면 되기 때문이다. 세율은 법을 바꿔야 하지만 이 비율은 정부가 정한다. 정치적 부담이 훨씬 적다.

그럼 비율 하나가 세금을 얼마나 바꿀까. 공시가격 20억 원 아파트를 가진 1주택자로 계산해 봤다.

  • 현행 60%: (20억 − 12억) × 60% = 과세표준 4억8000만 원 → 산출세액 약 276만 원
  • 80% 가정: (20억 − 12억) × 80% = 과세표준 6억4000만 원 → 산출세액 약 400만 원

과세표준은 33% 늘었는데 산출세액은 45%가량 뛴다. 누진 구조 탓이다. 과세표준이 6억 원을 넘기며 세율이 0.7% 구간에서 1.0% 구간으로 올라섰다.

전제는 둘이다. 80%는 거론되는 수치일 뿐 확정된 게 아니다. 또 위 계산은 재산세 공제와 고령자·장기보유 세액공제, 세부담 상한 적용 전의 단순 산출세액이라 실제 고지액과 다르다. 다만 서울 공시가격이 이미 18.60% 오른 상태에서 비율까지 오르면 두 요인이 곱해진다.

내 집이 해당되는지 3단계로 확인하는 법

복잡해 보이지만 순서는 간단하다.

  1. 기준일 — 매년 6월 1일 기준이다. 그날 소유했다면 대상이고, 다음 날 팔았어도 그해분은 낸다.
  2. 공시가격 — 부동산 공시가격 알리미에서 조회한다. 실거래가가 아니라 공시가격이다. 이걸 헷갈리는 경우가 정말 많다.
  3. 공제 기준 — 세대 전체가 한 채면 12억 원, 그 외엔 인별 9억 원이다. 부부가 각각 한 채씩이면 1세대 1주택이 아니다. 공동명의는 인별 9억 원씩 총 18억 원 공제와 1주택 특례 중 유리한 쪽을 고른다.

여기까지 밟고도 애매하면 세무사를 찾는 게 맞다. 주택 수 판정과 합산배제는 개인 사정에 따라 결론이 달라진다.

솔직히 아쉬운 지점

걸리는 대목이 하나 있다. 공시가격이 오르면 세금이 자동으로 늘어나는데 비율까지 손대면 같은 해에 인상 요인이 두 개 겹친다. 소득이 늘지 않은 은퇴 1주택자에겐 꽤 무겁다. 반대편 논리에도 근거는 있다. 2024년 기준 서울의 개인 소유 주택 중 45.5%를 다른 시·도 거주자가 갖고 있다.

어느 쪽이 옳다고 단정할 생각은 없다. 다만 확정되지 않은 방향에 미리 베팅해 서둘러 팔거나 사는 게 가장 위험하다. 개편안은 이달 말이면 나온다. 최종 판단과 책임은 본인 몫이고, 구체적 결정은 세무사·금융기관 상담을 거치는 게 안전하다.

핵심 요약

  • 2024년 주택분 종부세는 1조876억 원으로 14.6% 늘어 3년 만에 증가 전환했다. 제도 변화 없이 공시가격 상승만으로 세금이 늘었다.
  • 서울이 전체 종부세의 52.4%(5698억 원)를 차지했다. 2026년 공시가격은 전국 9.13%, 서울 18.60% 올랐고, 12억 원 초과 주택이 48만7362가구로 1년 새 약 53% 늘었다.
  • 공정시장가액비율 60%와 기본공제 9억·12억 원은 그대로이며, 비율 상향과 세율 인상은 검토 단계다.
  • 7월 14~16일 부처별 토론회와 23일 대토론회를 거쳐 세제개편안이 7월 말~8월 초 나온다. 확정 전 성급한 매도·매수는 피하는 게 안전하다.

자주하는질문(FAQ)

Q1. 2026년 종부세는 언제, 얼마나 내나?

A1. 고지서는 11월, 납부 기한은 12월 15일이다. 서울 공시가격이 18.60% 올라 지난해보다 늘 가능성이 높지만 개인별 세액은 주택 수와 공제에 따라 다르다. 정확한 금액은 홈택스로 확인해야 한다.

Q2. 공시가격 12억 원을 넘으면 무조건 종부세를 내나?

A2. 아니다. 12억 원은 세대 전체가 한 채만 가진 1세대 1주택자 기준이다. 그 외에는 인별 9억 원이 기준이며, 부부가 각각 한 채씩이면 각자 9억 원으로 판단한다.

Q3. 공정시장가액비율은 이미 오른 건가?

A3. 아니다. 2026년 7월 기준 60%가 유지된다. 상향은 거론되는 방안일 뿐 시행령이 개정돼야 확정된다. 다만 국회 동의 없이 바꿀 수 있어 발표 후 빠르게 적용될 여지는 있다.

Q4. 집을 6월에 팔면 종부세를 피할 수 있나?

A4. 6월 1일 현재 소유자가 납세의무자다. 그 이전에 잔금을 마쳐 소유권이 넘어갔다면 그해 대상이 아니지만, 6월 1일에 소유했다면 다음 날 팔아도 그해분은 낸다.

Q5. 실거주하지 않는 1주택자도 세금이 오르나?

A5. 현행 제도에선 실거주 여부와 무관하게 1세대 1주택이면 12억 원 공제가 적용된다. 다만 정부가 거주 중심 개편을 밝힌 만큼 비거주 주택의 부담이 커질 가능성이 거론된다.

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참고 출처

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